Was ist eine Baulast? Die wichtigsten Fakten im Überblick

Wenn Grundstückseigentümer über die gültigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften hinaus Verpflichtungen übernehmen, wird dies als Baulast bezeichnet. Vereinfacht gesagt ist dann die Nutzung oder Bebauung des Grundstücks rechtlich eingeschränkt. Eine Baulast ist wirksam, wenn sie im Baulastenverzeichnis der Baubehörden eingetragen wird. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten Sie prüfen, ob eine Baulast für das Grundstück eingetragen ist. Denn diese schränkt Sie möglicherweise nicht nur in Ihren Vorhaben ein, sondern wirkt sich auf den Grundstückswert aus.

Inhaltsübersicht:

  1. Wofür wird eine Baulast benötigt?
  2. Wann wird eine Baulast wirksam?
  3. Wie wird die eine Baulast beantragt oder gelöscht?
  4. Beispiele für die verschiedenen Arten der Baulast
    1. Abstandsflächenbaulast
    2. Anbaulast
    3. Vereinigungsbaulast
    4. Erschließungsbaulast
    5. Stellplatzbaulast
    6. Überfahrbaulast
    7. Nutzungsmaßbaulast
  5. Wie wirkt sich die Baulast auf den Wert des Grundstücks aus?

Wofür wird eine Baulast benötigt?

Eine Baulast hilft Eigentümern, wenn sie ihr Bauvorhaben auf ihrem Grundstück aufgrund rechtlicher Hindernisse nicht umsetzen dürfen. Kann ein Eigentümer beispielsweise aufgrund der geringen Grundstücksbreite den vorgeschriebenen Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze nicht einhalten, wird die Bebauung erst durch eine sogenannte Abstandsflächenbaulast möglich. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichtet sich dann, einen größeren Abstand zum Nachbargrundstück einzuhalten, als eigentlich vorgeschrieben. Eine Baulast ermöglicht es also insbesondere den Eigentümern von kleinen oder ungünstig gelegenen Grundstücken, ihre Bauvorhaben entgegen baurechtlicher Vorgaben umzusetzen.

Wann wird eine Baulast wirksam?

Eine Baulast wird wirksam, wenn sie im Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Rechtlich grundlegend für Baulasten ist die jeweilige Landesbauordnung. Weil die mit der Baulast übernommenen Verpflichtungen dauerhaft gesichert werden sollen, gilt eine Baulast auch gegenüber den Rechtsnachfolgern – auch, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommt. Bayern ist das einzige deutsche Bundesland, in dem es keine Baulasten gibt. Hier werden entsprechende Vereinbarungen als sogenannte Grunddienstbarkeiten im Grundbuch vermerkt.

Wie wird eine Baulast beantragt oder gelöscht?

Nur der Grundstückseigentümer selbst (Baulastgeber) kann die Eintragung einer Baulast schriftlich bei der Baubehörde beantragen. Hier finden Sie die entsprechenden gesetzlichen Regelungen gemäß der Bauordnung des Landes NRW.

Folgende Unterlagen benötigen Sie:

  • Aktueller katasteramtlicher Lageplan
  • Unbeglaubigter Grundbuchauszug für das zu belastende Flurstück
  • Gegebenenfalls Handelsregisterauszug
  • Vertretungsbefugnisse

Gelöscht werden kann die Baulast, wenn kein öffentliches Interesse mehr an ihr besteht. Die Bauaufsichtsbehörde muss dazu ihr Einverständnis geben. Bevor die Baulast gelöscht wird, sollten Baulastgeber und Baulastnehmer angehört werden. Besteht kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast, ist die Löschung auch gegen den Willen des Baulastnehmers möglich.

Beispiele für die verschiedenen Arten der Baulast

Abstandsflächenbaulast

Die Abstandsflächenbaulast kommt am häufigsten vor. Der Baulastgeber verpflichtet sich bei dieser Baulast dazu, bestimmte Flächen auf seinem Grundstück nicht zu bebauen. Dadurch ermöglicht er es seinem Nachbarn, die vorgeschriebenen Abstände zwischen Gebäuden einzuhalten.

Anbaubaulast

Ist eine Anbaubaulast eingetragen, muss der Grundstückseigentümer bündig an die bestehenden Gebäude auf den Nachbargrundstücken anbauen. So entsteht eine geschlossene Häuserfront.

Vereinigungsbaulast

Eine Vereinigungsbaulast ist erforderlich, wenn ein Gebäude über mehrere Grundstücke hinweg errichtet werden soll. Die Grundstücke bilden dann eine bauordnungsrechtliche Einheit.

Erschließungsbaulast

Soll ein Grundstück bebaut werden, muss es über eine Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Fläche verfügen. Liegt also ein Grundstück beispielsweise in zweiter Reihe, kann es nur bebaut werden, wenn die Zufahrt durch eine Erschließungsbaulast auf dem vorderen Grundstück garantiert wird. Es handelt sich also um ein Zugangs- bzw. Durchfahrtsrecht für Dritte.

Stellplatzbaulast

Oft darf ein Gebäude nur errichtet werden, wenn es eine entsprechende Zahl von Stellplätzen gibt. Bietet das Grundstück dafür nicht genügend Platz, können die Stellplätze mittels einer Stellplatzbaulast auch auf dem Nachbargrundstück nachgewiesen werden.

Überfahrbaulast

Bei einer Überfahrbaulast gewährleistet der Geber der Baulast, dass sein Nachbargrundstück im Notfall für Feuerwehr und Rettungskräfte erreichbar ist.

Nutzungsmaßbaulast

Gemäß der jeweils geltenden Bauvorschriften, dürfen Grundstücke nur zu einem bestimmten Prozentsatz bebaut werden. Durch eine Nutzungsmaßbaulast kann die bebaubare Fläche vergrößert werden.

Wie wirkt sich eine Baulast auf den Wert des Grundstücks aus?

Ob und wie stark sich eine Baulast auf den Grundstückswert auswirkt, hängt von deren Art ab. Je stärker eine Baulast die Nutzbarkeit des Grundstücks einschränkt, desto größer ist auch die Wertminderung.
Für Ihr Grundstück gibt es einen Eintrag und Sie möchten wissen, wie sich dieser auf dessen Wert auswirkt? Dann nutzen Sie gerne unsere kostenfreie Marktwertermittlung. Im Rahmen eines Beratungsgesprächs erläutern wir Ihnen dabei gerne die Bedeutung der Baulast.

 

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