Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch müssen im Grundbuch eingetragen werden. Ist dies erledigt, können Sie mit größtmöglicher Sicherheit in der Immobilie wohnen, solange Sie möchten.
Sofern das Wohnrecht oder der Nießbrauch im Grundbuch vorrangig vor einer möglichen Finanzierungsgrundschuld eingetragen ist, schützt Sie dies auch im Falle einer Insolvenz des neuen Eigentümers vor dem Verlust Ihres Zuhauses. Bei einem regulären Weiterverkauf bleiben die Rechte ohnehin bestehen.
Wohnrecht und Nießbrauch gehen für den Inhaber der Rechte auch mit Pflichten einher. Wie diese aussehen, ist frei vereinbar. Üblicherweise müssen Sie als Verkäufer weiterhin die regelmäßig anfallenden Kosten tragen – beispielsweise für Energieversorgung, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Außerdem sind Sie meistens verpflichtet, die Immobilie weiterhin zu pflegen und tragen auch die Kosten für Renovierungsarbeiten und kleinere Schönheitsreparaturen. Für größere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen – beispielsweise die Erneuerung von Dach oder Heizung – kommt der neue Eigentümer auf. Klare gesetzliche Regelungen gibt es hierzu nicht. Daher sind vertragliche Vereinbarungen wichtig.
Das Wohnrecht unterscheidet sich besonders in der Nutzung vom Nießbrauchrecht:
Verkauf mit Wohnrecht
Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche
Verkehrswert: 500.000 €
Abzüglich des Kapitalwerts für das Wohnrecht.
Alter der Eigentümerin: 75 Jahre
Der Berechnung des Kapitalwerts liegt die statistische Lebenserwartung zugrunde. Diese beträgt hier noch 13,17 Jahre. Nach § 14 Absatz 1
Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) liegt der sogenannte Vervielfältiger bei 9,452.
Nun wird der fiktive Wohnwert (Monatskaltmiete) mit dem Vervielfältiger multipliziert, um den
Kapitalwert des Wohnrechts zu erhalten.
Jahreskaltmiete = 15.288 €
Vervielfältiger x Jahreskaltmiete = 144.500 €
Dieser Wert wird vom Verkehrswert abgezogen.
Tatsächlicher Auszahlungsbetrag:
500.000 € -144.500 € = 355.500 €
Der Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag zählt aus unserer Erfahrung zu den beliebtesten Modellen. Sie verkaufen Ihre Immobilie und schließen mit dem neuen Eigentümer zugleich einen lebenslangen (oder befristeten) Mietvertrag ab. Nach dem Verkauf zahlen Sie also eine reguläre Miete.
Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie sich von einem Anwalt unterstützen lassen. Wichtig ist, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Der Mietvertrag ist meistens indexiert. Mietanpassungen basieren also auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes.
Möglich sind alternativ auch die Vereinbarung einer Staffelmiete oder die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Als Mieter können Sie den Mietvertrag selbstverständlich jederzeit kündigen, wenn Sie doch ausziehen möchten.
Verkaufen Sie mit lebenslangem Mietvertrag, erzielen Sie einen vergleichsweise hohen Verkaufspreis. Denn auch für Käufer ist dieses Modell attraktiv, weil sie eine marktgerechte Miete erhalten. Ein weiterer Vorteil für Sie: Der neue Eigentümer kommt – wie bei Mietwohnungen üblich – für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen auf. Umbauten müssen Sie hingegen mit ihm abstimmen und in der Regel selbst zahlen.
Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch haben einen finanziellen Wert, der sich nach den Regeln des sogenannten Bewertungsgesetzes ermitteln lässt und vom Verkehrswert abgezogen wird. Gerne ermitteln wir im Rahmen unserer kostenfreien Beratung den Wert Ihrer Immobilie und eines Wohnrechts oder Nießbrauchs. Nur wenn Sie uns mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen und der Verkauf notariell beurkundet wird, stellen wir Ihnen eine Provision in Rechnung.
In unserer kostenfreien Broschüre zum Thema erhalten Sie weitere Informationen und eine Übersicht zu weiteren Varianten der Immobilienrente.
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