Mit Nießbrauch in der verkauften Immobilie wohnen bleiben

Wohn & Nießbrauchrecht

Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch müssen im Grundbuch eingetragen werden. Ist dies erledigt, können Sie mit größtmöglicher Sicherheit in der Immobilie wohnen, solange Sie möchten.

Sofern das Wohnrecht oder der Nießbrauch im Grundbuch vorrangig vor einer möglichen Finanzierungsgrundschuld eingetragen ist, schützt Sie dies auch im Falle einer Insolvenz des neuen Eigentümers vor dem Verlust Ihres Zuhauses. Bei einem regulären Weiterverkauf bleiben die Rechte ohnehin bestehen. 

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Wohn- und Nießbrauch: Der Unterschied im Überblick

Wohnrecht und Nießbrauch gehen für den Inhaber der Rechte auch mit Pflichten einher. Wie diese aussehen, ist frei vereinbar. Üblicherweise müssen Sie als Verkäufer weiterhin die regelmäßig anfallenden Kosten tragen – beispielsweise für Energieversorgung, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Außerdem sind Sie meistens verpflichtet, die Immobilie weiterhin zu pflegen und tragen auch die Kosten für Renovierungsarbeiten und kleinere Schönheitsreparaturen. Für größere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen – beispielsweise die Erneuerung von Dach oder Heizung – kommt der neue Eigentümer auf. Klare gesetzliche Regelungen gibt es hierzu nicht. Daher sind vertragliche Vereinbarungen wichtig.

Das Wohnrecht unterscheidet sich besonders in der Nutzung vom Nießbrauchrecht:

Inniges Paar nutzt statt dem Nießbrauch das Wohnrecht

Verkauf mit Wohnrecht

  • Persönliches Bewohnen der Immobilie

    Gewährt Ihnen der neue Eigentümer ein Wohnrecht (§§ 1093 BGB), verfügen Sie über die vertraglich festgesetzte Befugnis, eine Immobilie zu bewohnen. Das Wohnrecht gilt
    höchstpersönlich und wird notariell festgehalten und im Grundbuch eingetragen.

  • erlischt mit dem Tod oder mit dem vereinbarten Zeitpunkt

    Mit dem Recht auf Nießbrauch können Sie das Haus nach Ihrem Auszug vermieten und von den Einkünften profitieren.

  • keine wirtschaftliche Nutzung

    Kosten für außergewöhnliche Reparaturen und wertsteigernde Modernisierungen trägt der neue Eigentümer

Mann öffnet die Türe zum Nießbrauch

Verkauf mit Nießbrauchrecht

  • Persönliches Bewohnen der Immobilie

    Auch beim Nießbrauchrecht erhalten Sie ein Wohnrecht von dem neuen Eigentümer  (§§ 1093 BGB)

  • wirtschaftliches Nutzungrecht

    Im Unterschied zum Wohnrecht erhalten Sie beim Nießbrauchrecht nicht nur die persönliche Befugnis in der Immobilie zu wohnen. Sie dürfen diese durch das wirtschaftliche Nutzungsrecht beispielsweise auch vermieten. Vor allem, wenn ältere Menschen ins aus ihrer Immobilie ins Altersheim ziehen, kann dies eine Möglichkeit sein, die neue Unterbringung zu finanzieren.

Rechenbeispiel

Verkauf mit Wohnrecht

Einfamilienhaus mit 130 m² Wohnfläche
Verkehrswert: 500.000 €
Abzüglich des Kapitalwerts für das Wohnrecht.
Alter der Eigentümerin: 75 Jahre
Der Berechnung des Kapitalwerts liegt die statistische Lebenserwartung zugrunde. Diese beträgt hier noch 13,17 Jahre. Nach § 14 Absatz 1
Satz 4 Bewertungsgesetz (BewG) liegt der sogenannte Vervielfältiger bei 9,452.
Nun wird der fiktive Wohnwert (Monatskaltmiete) mit dem Vervielfältiger multipliziert, um den
Kapitalwert des Wohnrechts zu erhalten.
Jahreskaltmiete = 15.288 €
Vervielfältiger x Jahreskaltmiete = 144.500 €
Dieser Wert wird vom Verkehrswert abgezogen.

Tatsächlicher Auszahlungsbetrag:
500.000 € -144.500 € = 355.500 €

Verkauf mit Wohn- und Nießbrauchrecht

Der Verkauf mit lebenslangem Mietvertrag zählt aus unserer Erfahrung zu den beliebtesten Modellen. Sie verkaufen Ihre Immobilie und schließen mit dem neuen Eigentümer zugleich einen lebenslangen (oder befristeten) Mietvertrag ab. Nach dem Verkauf zahlen Sie also eine reguläre Miete.

Bei der Vertragsgestaltung sollten Sie sich von einem Anwalt unterstützen lassen. Wichtig ist, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Der Mietvertrag ist meistens indexiert. Mietanpassungen basieren also auf der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes.

Möglich sind alternativ auch die Vereinbarung einer Staffelmiete oder die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete). Als Mieter können Sie den Mietvertrag selbstverständlich jederzeit kündigen, wenn Sie doch ausziehen möchten.

Verkaufen Sie mit lebenslangem Mietvertrag, erzielen Sie einen vergleichsweise hohen Verkaufspreis. Denn auch für Käufer ist dieses Modell attraktiv, weil sie eine marktgerechte Miete erhalten. Ein weiterer Vorteil für Sie: Der neue Eigentümer kommt – wie bei Mietwohnungen üblich – für Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen auf. Umbauten müssen Sie hingegen mit ihm abstimmen und in der Regel selbst zahlen.

Vorteile

Nachteile

  • Unentgeltliches wohnen

    Nach dem Verkauf gehört Ihnen die Immobilie zwar nicht mehr, aber Sie können dort unentgeltlich wohnen, solange Sie möchten.

  • Vermieten der Immobilie möglich

    Mit dem Recht auf Nießbrauch können Sie das Haus nach Ihrem Auszug vermieten und von den Einkünften profitieren.

  • keine Kosten für außergewöhnliche Reparaturen

    Kosten für außergewöhnliche Reparaturen und wertsteigernde Modernisierungen trägt der neue Eigentümer

  • Erheblicher Abschlag des Immobilienwertes durch das Wohnrecht

    Erheblicher Abschlag vom Verkehrswert durch den Wert des
    Wohnrechts oder Nießbrauchs.

  • Kosten für Reparaturen & Wohnnebenkosten

    Sie tragen weiterhin die Kosten für gewöhnliche Reparaturen, Wohnnebenkosten wie Grundsteuer und Verbrauchskosten.

  • Keine wesentliche Veränderung der Immobilie möglich

    Sie dürfen die Immobilie nicht mehr wesentlich verändern.

  • Versteuerung der Mieteinnahmen

    Mieteinnahmen müssen Sie versteuern.

Kostenfreie Beratung & Marktwertermittlung

Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch haben einen finanziellen Wert, der sich nach den Regeln des sogenannten Bewertungsgesetzes ermitteln lässt und vom Verkehrswert abgezogen wird. Gerne ermitteln wir im Rahmen unserer kostenfreien Beratung den Wert Ihrer Immobilie und eines Wohnrechts oder Nießbrauchs. Nur wenn Sie uns mit der Vermittlung Ihrer Immobilie beauftragen und der Verkauf notariell beurkundet wird, stellen wir Ihnen eine Provision in Rechnung.

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Das sagen unsere Kunden

„Die kompetente, stets schnelle und unkomplizierte professionelle Zusammenarbeit der Kollegen vor Ort hat reibungslos geklappt. Unsere erste Wahl gemeinsam mit Laufenberg-Immobilien, Langenfeld ins Abenteuer Hausverkauf aufzubrechen, wurde zu keinem Zeitpunkt enttäuscht. Daher sehr empfehlenswert.

Der Kontakt mit den Mitarbeiterinnen der Firma war sehr angenehm. Das Exposé und die Informationen über die Wohnung waren umfangreich und wurden schnell zugesandt. Der Besichtigungstermin konnte kurzfristig vereinbart werden. Nochmals vielen Dank dafür

Ihr Ansprechpartner

Robert Schremmer ist der Ansprechpartner zum Wohn- und Nießbrauch

Robert Schremmer

Bachelor of Arts Real Estate

02173 895 671-43

rs@laufenberg-immobilien.de

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