Gemeinsam in die eigenen vier Wände ziehen – ein Traum vieler Paare. Doch was ist, wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen möchten? Grundsätzlich ist das natürlich kein Problem. Aber Sie stehen vor besonderen rechtlichen Herausforderungen. Denn unverheiratete Paare sind hinsichtlich ihres Besitzes vom Gesetz weniger gut geschützt, als Ehepaare. Vor dem gemeinsamen Hauskauf sollten Sie sich deshalb intensiv mit negativen Szenarien auseinandersetzen. Auch wenn das in einer glücklichen Lebensphase sicherlich mitunter schwerfällt.

In diesem Blogbeitrag möchten wir Ihnen deshalb Lösungsansätze vorstellen, die unverheirateten Paaren helfen können, ihre Eigentumsverhältnisse klar zu regeln. Unser Ziel dabei: Ihre Interessen schützen und eine solide Basis für Ihr gemeinsames Zuhause schaffen.

Inhaltsübersicht

Wem gehört die Immobilie?
Unverheiratet ein Eigenheim finanzieren
Unverheiratet ein Haus kaufen: Rechtlich vorsorgen
1. Der Partnerschaftsvertrag
2. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Was passiert bei Trennung oder Tod?
1. Trennung: Vertragliche Regelungen, Teilungs- und Zwangsversteigerung
2. Todesfall: Immobilie, Steuern, Finanzierung

Unverheiratet ein Haus kaufen: Wem gehört die Immobilie?

Wem gehört das Haus? Diese Frage ist leicht zu beantworten: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Und zwar unabhängig davon, wer am meisten Eigenkapital beigesteuert oder die Finanzierung unterschrieben hat. Kaufen Sie als unverheiratetes Paar ein Haus, steht nur demjenigen das gesetzliche Nutzungsrecht zu, der im Grundbuch benannt ist.

Tragen Sie beide finanziell oder durch Arbeitsleistung zu Kauf und Renovierung der Immobilie bei, sollten Sie auch beide im Grundbuch stehen. Klassischerweise gehört beiden Partnern die Immobilie dann hälftig. Sie können sich aber auch für ein anderes Besitzverhältnis entscheiden und dieses ins Grundbuch eintragen lassen.

Stehen Sie nicht im Grundbuch, haben Sie keinen rechtlichen Anspruch auf die Immobilie. Egal, in welchen Maß Sie sich finanziell beteiligt oder wie viel Liebe und Zeit Sie in das Haus investiert haben.

Unverheiratet ein Eigenheim finanzieren

Bei der Finanzierung spielt es keine Rolle, ob Sie verheiratet sind, oder nicht. Die Bank interessiert sich ausschließlich für Ihre Kreditwürdigkeit.

Wer die Finanzierung unterschreibt, ist auch für die Tilgung der Raten verantwortlich. Unterschreiben Sie den Vertrag gemeinsam, haften Sie beide zu 100 Prozent. Das bedeutet: Zahlt Ihr Partner seinen Beitrag nicht mehr, müssen Sie einspringen und umgekehrt. Dabei spielt keine Rolle, ob Sie überhaupt beide im Grundbuch stehen und wie Sie die Eigentumsverhältnisse geregelt haben.

Unverheiratet ein Haus kaufen: Sorgen Sie rechtlich vor

Sind Sie nicht miteinander verheiratet, leben Sie auch nicht in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Es gibt also während Ihrer Partnerschaft weder einen gemeinschaftlichen Vermögenszuwachs, noch ist die Aufteilung Ihres Vermögens im Falle einer Trennung oder eines Todesfalls geregelt.

Auch wenn es Ihnen unromantisch erscheinen mag, sollten Sie vor dem gemeinschaftlichen Hauskauf die Eigentums- und Besitzverhältnisse idealerweise vertraglich regeln. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten. Beispielsweise den Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Der Partnerschaftsvertrag

Wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen, können Sie in Partnerschaftsvertrag Ihre Besitzverhältnisse klären. Der Partnerschaftsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag. Er muss nicht notariell beglaubigt werden, allerdings gewährleistet ein Notar eine höhere Verbindlichkeit und erschwert es, den Vertrag anzufechten.

In einem Partnerschaftsvertrag können Sie festhalten, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat oder wem welche Möbel gehören. Vielleicht gibt es ein Erbstück, das Sie auf keinen Fall verlieren möchten?
Außerdem können Sie im Partnerschaftsvertrag regeln, was geschehen soll, wenn Sie sich trennen oder Sie beziehungsweise Ihr Partner oder Ihre Partnerin versterben.

Auch wenn wir Ihnen nur das Beste wünschen: Erfahrungsgemäß wird eine gemeinsame Immobilie im Falle einer Trennung oft verkauft. Im Partnerschaftsvertrag können Sie vorab festlegen, ob und wie das geschehen soll und wie Sie mit dem Erlös aus dem Verkauf umgehen.
Grundsätzlich erlauben Partnerschaftsverträge viel Individualität. Wir empfehlen Ihnen, sich anwaltlich beraten zu lassen. Dann können Sie auch bei komplexen Eigentumsverhältnissen sicher sein, alles rechtssicher geregelt zu haben.

Selbstverständlich können Sie mit einem solchen Vertrag auch Aspekte klären, die über den gemeinsamen Immobilienbesitz hinausgehen. Möchten Sie beispielsweise eine Unterhaltsregelung treffen? Oder festlegen, wer im Trennungsfall das Sorgerecht für Ihre gemeinsamen Kinder erhält?

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Sie können Ihre Besitzverhältnisse alternativ auch klären, indem Sie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. In diesem Fall werden nicht Sie als natürliche Personen als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, sondern die GbR. Die Besitzverhältnisse klären Sie dann im Gesellschaftervertrag der GbR.

Vorteil einer GbR: Sie können die Eigentumsanteile im Gesellschaftervertrag flexibel ändern. Ein neuer Grundbucheintrag ist nicht erforderlich, da die GbR zu 100 Prozent Eigentümerin bleibt.
Ab einem gewissen Gesellschaftsvermögen – zu dem auch Ihre Immobilie gehört – müssen Sie aber über Ihre Ausgaben Buch führen. Das kann sehr aufwendig sein.

Was passiert bei Trennung oder Tod, wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen?

Sie haben es in den vorherigen Abschnitten bereits gelesen: Im Falle von Trennung oder Tod sind unverheiratete Paare deutlich im Nachteil. Beispielsweise leben unverheiratete Paare nicht in einer Zugewinngemeinschaft. Aber was genau bedeutet das?

Was passiert, wenn Sie sich trennen?

Haben Sie keine Regelung getroffen, gehört das Haus dem, der im Grundbuch steht. Es gibt zwar auch für unverheiratete Paare ein Anspruchsausgleich für sogenannte gemeinschaftsbezogene Zuwendungen, aber das kann kompliziert werden. Denn Sie müssen nachweisen, dass Sie den Kauf in der Erwartung einer beständigen Beziehung getätigt haben.

Stehen Sie gemeinsam im Grundbuch, müssen Sie klären, wer im Haus bleiben darf und dafür seinen Partner entschädigt. Können Sie sich nicht einigen, kann es im schlimmsten Fall zur sogenannten Teilungsversteigerung kommen. Die Teilungsversteigerung ist eine Art Zwangsversteigerung, zu der es nicht wegen Zahlungsunfähigkeit, sondern wegen Streit kommt. Wirtschaftlich ist dies in den meisten Fällen für alle Beteiligten die denkbar schlechteste Lösung.

Haben Sie zwar die Finanzierung unterschrieben, stehen aber nicht als Eigentümer im Grundbuch, müssen Sie den Kredit weiterhin tilgen, obwohl Sie keinen Anspruch auf die Immobilie haben. Zahlen Sie nicht mehr, wird es wahrscheinlich zur Zwangsversteigerung kommen.

Was passiert, wenn Sie unverheiratet ein Haus kaufen und ein Partner verstirbt?

Daran, dass einer von Ihnen unerwartet sterben könnte, möchten Sie vermutlich gar nicht denken. Und doch sollten Sie es tun. Auch Ihrem Partner und sich selbst zu Liebe.

Denn Sie sind laut gesetzlicher Erbfolge nicht erbberechtigt und wenn Sie keine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, haben Sie keinen Anspruch auf den Anteil Ihres verstorbenen Partners. Gehört Ihnen beiden also laut Grundbuch die Hälfte des Hauses, erben die Verwandten Ihres Partners dessen Hälfte. Das können Eltern, Geschwister oder Kinder aus einer früheren Beziehung sein.

Stehen Sie gar nicht im Grundbuch, können die Erben Ihres Partners Sie zum Auszug innerhalb von 30 Tagen zwingen.

Deshalb sollten Sie ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen, um einander abzusichern. Erben haben dann zwar immer noch Anspruch auf ihren Pflichtanteil, aber Ihr Partner und Sie können sich ein Vorkaufsrecht oder lebenslanges Wohnrecht einräumen.

GbR: Bereits im Gesellschaftervertrag klären, was im Todesfall geschieht

Erwerben Sie die gemeinsame Immobilie als GbR, können Sie bereits im Gesellschaftervertrag festhalten, dass die Anteile des Verstorbenen auf den Überlebenden übergehen sollen (abzüglich der Pflichtanteile für Erben). Stirbt ihr Partner, müssen Sie die GbR allerdings auflösen, da diese aus mindestens zwei Personen bestehen muss. Auf Sie kommen dann die Kosten für die neue Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbssteuer zu.

Erbschaftssteuern für unverheiratete Paare

Vererben Sie einander Ihre Immobilienanteile, sollten Sie auch steuerliche Aspekte beachten. Für unverheiratete Paare liegt der steuerliche Freibetrag für Erbschaften bei nur 20.000 Euro. Sie müssen also mit hohen Steuerzahlungen rechnen.

Vererben Sie Ihren Anteil nicht, sondern räumen Ihrem Partner ein lebenslanges Wohnrecht ein, muss dieser keine Steuern zahlen.

Unverheiratet ein Haus kaufen: Was passiert im Todesfall mit der Baufinanzierung?

Bei der Baufinanzierung sieht es wie folgt aus: Haben Sie diese gemeinsam unterschrieben, haftet der überlebende Partner vollständig. Um die Immobilie in einem solchen Fall nicht zu verlieren, können Sie eine Restschuldversicherung abschließen. Stirbt einer der Partner, übernimmt die Versicherung dessen Schulden.

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Unverheiratet ein Haus kaufen: Was Sie vorher bedenken und regeln sollten