Eine Scheidung ist oft eine emotionale Ausnahmesituation, die zahlreiche organisatorische Herausforderungen mit sich bringt – besonders wenn eine gemeinsame Immobilie betroffen ist. Unklare Eigentumsverhältnisse können dabei schnell zu Konflikten führen. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, wie Sie schrittweise Klarheit schaffen und die Weichen für eine gerechte Lösung stellen.

Eigentumsverhältnisse klären

Der erste Schritt, um Klarheit in den Eigentumsverhältnissen zu schaffen, ist ein Blick in das Grundbuch. Dieses ist der erste Ansatzpunkt, um die Eigentumsverhältnisse eindeutig zu klären. Allgemein gilt, wer im Grundbuch eingetragen ist, ist offiziell der Eigentümer der Immobilie. Folgende Szenarien können vorliegen:

Alleineigentum eines Ehepartners:

Die Immobilie gehört ausschließlich einer Person. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer auch nach der Scheidung rechtmäßiger Besitzer.

Miteigentum beider Ehepartner:

Beide Partner sind im Grundbuch eingetragen und halten in der Regel jeweils 50 Prozent der Anteile. Dieses Verhältnis kann jedoch auf Wunsch auch auf 60/40 oder 70/30 angepasst werden.

Weitere Konstellationen:

Neben diesen typischen Eigentumsverhältnissen sind viele weitere Varianten denkbar. Immobilien können beispielsweise durch Erbschaften, Schenkungen oder ehevertragliche Regelungen anderen Eigentumsverteilungen unterliegen. Auch Eigentumsverhältnisse mit ungleich verteilten Anteilen – etwa 99/1 oder 80/20 – kommen vor.

Wichtig zu wissen: Selbst bei einer ungleichen Eigentumsverteilung, wie etwa 99/1 benötigt der Haupteigentümer für Verkauf oder Entscheidungen über die Immobilie die Zustimmung des Miteigentümers – unabhängig von dessen Anteilshöhe

Was passiert nach der Scheidung mit der Immobilie?

Stehen beide Partner im Grundbuch haben Sie je nach Situation und finanziellen Möglichkeiten folgende Optionen:

Option 1: Verkauf der Immobilie

Ein gemeinsamer Verkauf ist oft die pragmatischste Lösung, besonders wenn die emotionale Bindung zur Immobilie gering ist oder finanzielle Verpflichtungen bestehen. Der Erlös wird gemäß der Eigentumsanteile aufgeteilt.

Option 2: Übernahme durch einen Ehepartner

Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dies setzt voraus, dass der Übernehmende die finanziellen Mittel oder die Zustimmung der Bank zur alleinigen Finanzierung hat.

Option 3: Gemeinsame Vermietung

Wenn beide Parteien einverstanden sind, kann die Immobilie vermietet werden. Mieteinnahmen werden anteilig aufgeteilt. Diese Lösung erfordert allerdings eine gute Kommunikation und gegenseitiges Vertrauen.

Option 4: Übertragung auf Kinder

Manchmal entscheiden sich Eltern, die Immobilie an ein gemeinsames Kind zu übertragen. Diese Lösung erfordert bei minderjährigen Kindern die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts.

Bei Scheidungen und unklaren Eigentumsverhältnissen kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten, insbesondere wenn es um Immobilien geht. Eine Mediation kann in solchen Fällen helfen. Ein neutraler Mediator unterstützt die Parteien dabei, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden, ohne den Gang vor Gericht.

Was passiert, wenn nur einer der Ehepartner im Grundbuch steht?

Steht nur ein Partner im Grundbuch, gilt er rechtlich als alleiniger Eigentümer der Immobilie. Ihm obliegt die alleinige Entscheidungsgewalt darüber, was mit dem Haus oder der Wohnung geschieht.

Für Ehepaare:

Eheleute profitieren in dieser Konstellation von der Zugewinngemeinschaft, sofern nicht ein Ehevertrag etwas anderes regelt. Diese gesetzliche Regelung sorgt dafür, dass das während der Ehe erwirtschaftete Vermögen, einschließlich Wertsteigerungen der Immobilie, im Falle einer Scheidung anteilig aufgeteilt wird.

Im Todesfall hingegen erhält der überlebende Ehepartner einen pauschalen Zugewinnausgleich in Form eines erhöhten Erbteils. Das bedeutet, dass er automatisch ein Viertel des Nachlasses zusätzlich erhält – unabhängig von einem Testament.

Während des Trennungsjahres kann der Partner, der nicht im Grundbuch steht, ein Nutzungsrecht für die Immobilie beantragen, um eine kurzfristige Lösung zu finden. Wurde die Immobilie während der Ehe gekauft, gebaut oder renoviert, wird sie in den Zugewinnausgleich einbezogen, auch wenn nur einer der beiden Partner im Grundbuch steht. Die Entscheidungsfreiheit, was letztlich mit der Immobilie geschieht, liegt jedoch weiterhin beim eingetragenen Eigentümer.

Für unverheiratete Paare:

Unverheiratete Partner, bei denen nur einer im Grundbuch steht, befinden sich in einer deutlich schwierigeren Lage. Der Eigentümer hat die alleinigen Rechte an der Immobilie, auch wenn der andere Partner zur Finanzierung beigetragen hat.

Ein Anspruch auf Ausgleich für gemeinschaftsbezogene Zuwendungen kann nur geltend gemacht werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie in der Erwartung einer langfristigen Beziehung angeschafft wurde. Dieser Nachweis ist jedoch oft schwierig.

Eine Wertermittlung der Immobilie schafft oft Klarheit über die Optionen, was nach der Scheidung mit der Immobilie passieren soll. Unabhängig davon, ob Sie die Immobilie verkaufen möchten, ein Partner ausgezahlt oder das Eigenheim vermietet werden soll. Wir von Laufenberg Immobilien unterstützen Sie gerne dabei.

Nutzen Sie gerne unsere Online-Wertermittlung oder vereinbaren Sie einen kostenfreien Beratungstermin.

 

Rechtlicher Hinweis:

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei individuellen Fragen oder Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht.