Bauen mit Plan: Wie die Bauvoranfrage Ihnen Zeit und Geld spart

„Ist mein Bauvorhaben überhaupt zulässig – und lohnt sich der Kauf dieses Grundstücks wirklich?“ Wer bauen, anbauen oder den Nutzungszweck einer Immobilie verändern möchte, sollte sich frühzeitig mit genau dieser Frage beschäftigen. Denn durch rechtliche Vorgaben wie Bebauungspläne, Landesbauordnungen oder das Nachbarrechtsgesetz lässt sich nicht jedes Bauvorhaben so einfach umsetzen, wie es zunächst scheint. Eine Bauvoranfrage schafft hier wertvolle Klarheit. Sie ermöglicht es, noch vor dem offiziellen Bauantrag verbindlich zu prüfen, ob ein Vorhaben genehmigungsfähig ist – und kann so Zeit, Geld und unnötige Planungskosten sparen. Auch für Kaufinteressenten ist sie ein wichtiges Instrument, um die Bebaubarkeit eines Grundstücks oder die Realisierbarkeit geplanter Um- oder Anbauten zuverlässig einschätzen zu können.

 

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage – oder offiziell „Antrag auf Bauvorbescheid“ – ist ein formeller Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde. Mit diesem lässt sich klären, ob ein geplantes Bauprojekt grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Sie ist also kein Ersatz für den Bauantrag, aber ein wichtiger Schritt davor. Wer etwa ein Haus bauen, einen Anbau realisieren oder eine bestehende Immobilie anders nutzen möchte, kann über die Bauvoranfrage frühzeitig herausfinden, ob das Vorhaben mit dem geltenden Baurecht vereinbar ist.

Die Behörde prüft sowohl planungsrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Aspekte. Ersteres bezieht sich auf Fragen rundum den Bebauungsplan, wie beispielsweise die zulässige Gebäudehöhe oder Grundfläche. Letzteres betrifft die Vorgaben der Landesbauordnung und des Nachbarrechts. Diese könnten sich beispielsweise auf Brandschutzanforderungen oder Abstandsflächen beziehen.

Ein entscheidender Vorteil: Das Ergebnis ist bei der förmlichen Bauvoranfrage rechtlich bindend. Wird einem Bauvorbescheid zugestimmt, darf die Baubehörde diesen im späteren Genehmigungsverfahren nicht mehr ablehnen.

Alternativ dazu gibt es auch die Möglichkeit einer formlosen Bauvoranfrage. Die Anfrage wird hierbei auf Basis des Lageplans sowie einer Bauskizze gestellt. Diese Art der Bauvoranfrage ist deutlich unkomplizierter und auch kostengünstiger als die förmliche. Allerdings bietet sie keine rechtliche Verbindlichkeit, sondern dient nur zur Orientierung für Bauherren und Kaufinteressenten.

 

Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?

Besonders sinnvoll ist eine Bauvoranfrage immer dann, wenn Unsicherheiten bestehen – sei es wegen unklarer Rechtslage, Abweichungen vom Bebauungsplan oder bei Vorhaben auf unbebauten Grundstücken. So lässt sich vermeiden, dass viel Geld in aufwendige Planungen investiert wird, die später rechtlich scheitern.

Auch für Kaufinteressenten kann die Bauvoranfrage eine wertvolle Absicherung darstellen. Wer ein Grundstück erwerben möchte, hat verständlicherweise Interesse daran verbindlich zu erfahren, ob ein geplanter Neubau oder eine bestimmte Nutzung darauf zulässig ist. Ein positiver Bauvorbescheid kann hier Klarheit bringen – und in Verhandlungen über den Kaufpreis ein echtes Argument sein. Verkäufer wiederum steigern mit einem solchen Vorbescheid die Attraktivität ihrer Immobilie. Denn er signalisiert potenziellen Käufern: „Mit diesem Objekt lassen sich konkrete Pläne auch tatsächlich umsetzen“.

Bei formlosen Anfragen empfiehlt sich der Einsatz besonders in frühen Planungsphasen, um abzuklären, ob überhaupt gebaut werden darf. Das Bauprojekt kann schließlich an baurechtliche Vorschriften angepasst werden, bevor die tatsächliche Ausarbeitung der Pläne erfolgt oder ein Architekt einbezogen wird.

 

Wie funktioniert die Antragsstellung?

Grundsätzlich kann jede interessierte Person eine Bauvoranfrage stellen, – auch ohne Eigentumsnachweis. In manchen Fällen, etwa bei Neubauten oder Umbauten, ist jedoch die Mitwirkung eines „bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers“ erforderlich. Das können Architekten, Bauingenieure oder Handwerksmeister sein. Suchen Sie noch einen berechtigten Entwurfsverfasser, können Sie eine Liste der bauvorlageberechtigten Architekten bei der Architektenkammer NRW einsehen.

Je nachdem, welche Fragestellungen geklärt werden sollen, unterscheiden sich auch die Anforderungen. So ist bei einer Nutzungsänderung kein Entwurfsverfasser notwendig. Dies gilt für:

1. Die Art der baulichen Nutzung: zum Beispiel, ob das entsprechende Grundstück zum Wohnen, für Gewerbe oder für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden kann.
2. Eine offene oder geschlossene Bauweise: zum Beispiel, ob ein Einzelhaus oder Reihenhaus gebaut werden kann.
3. Die überbaubare Grundstücksfläche: auf welcher Fläche und in welcher Lage darf ein Gebäude auf dem Grundstück stehen.

Sollen allerdings Details wie die zulässige Gebäudehöhe oder die Erschließung geprüft werden, ist fachliche Unterstützung notwendig. Stellen Kaufinteressenten eine Bauvoranfrage, benötigen sie dafür keine Vollmacht des Grundstückseigentümers.

 

Wer ist für die Barbeitung zuständig?

In Nordrhein-Westfalen wird die Bauvoranfrage bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde eingereicht. Das kann entweder eine Stadtverwaltung oder die Kreisverwaltung sein. In vielen Kommunen ist die Antragstellung mittlerweile auch online möglich, etwa über das Bauportal NRW.

 

Welche Unterlagen werden benötigt?

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von Art und Umfang der Bauvoranfrage ab:

1. Bei einfachen Anfragen, welche ohne einen Entwurfsverfasser gestellt werden können, müssen Antragsteller die aktuelle Flurkarte sowie einen Lageplan mit Skizze des Vorhabens einreichen. Zusätzlich sollte eine kurze Beschreibung des Vorhabens vorhanden sein, inklusive einer Bauzeichnung, der Nutzfläche in Quadratmetern, der voraussichtlichen Baukosten und der ungefähren Berechnung des Brutto-Rauminhalts.
2. Wird eine Anfrage für ein Vorhaben mit einem Entwurfsverfasser eingereicht, so kann dieser den Antragssteller auch zu den benötigten Bauvorlagen beraten. Hierbei wird meist eine umfangreichere Liste erstellt, welche eine genaue Bauzeichnung, eine ausführliche Baubeschreibung und Grundrisse beinhaltet.
3. Planen Sie einen Anbau muss zusätzlich noch ein Plan des Gebäudebestandes mit eingereicht werden.
4. Bei Bauvorhaben außerhalb eines Bebauungsplans gilt es, die amtliche Basiskarte sowie einen Einfügungsnachweis einzureichen. Dieser Nachweis ist ein Beleg dafür, dass die Gestaltung des geplanten Baus den umliegenden Gebäuden entspricht. Dies kann beispielsweise in Form eines Lageplans, durch Ansichtszeichnungen oder Fotos geschehen.

Für alle gilt: Ein Antrag auf Bauvorbescheid muss als ausgefülltes Formular eingereicht werden.

 

Wie sieht es aber bei einer formlosen Bauvoranfrage aus?

Hier sollten ein Lageplan sowie eine Beschreibung des Grundstücks und des geplanten Vorhabens enthalten sein. Entscheidend ist, dass die Fragestellungen klar und nachvollziehbar formuliert sind. Zudem müssen Antragssteller und Empfänger klar gekennzeichnet sein.

 

Was passiert nach der Bauvoranfrage?

Nach Eingang des Antrags prüft die Behörde zunächst, ob die Unterlagen vollständig sind. Ist das der Fall, erhalten Antragsteller eine Eingangsbestätigung mit dem voraussichtlichen Termin für die Entscheidung.

Die Bearbeitungsdauer beträgt in der Regel drei bis vier Monate. Sind weitere Stellen beteiligt – etwa Denkmal- oder Naturschutzbehörden – haben diese zwei Monate Zeit, eine Stellungnahme abzugeben. Anschließend beginnt die sechswöchige Entscheidungsfrist der Bauaufsichtsbehörde. Fällt die Entscheidung positiv aus, erhalten Sie einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid. Dieser gibt an, ob das geplante Bauvorhaben hinsichtlich bestimmter Faktoren genehmigungsfähig ist. Achtung: Der positive Bauvorbescheid berechtigt noch nicht zum Bau. Hierfür benötigen Antragssteller erst noch eine Baugenehmigung. Wann genau eine Baugenehmigung erforderlich ist und welche Behörde dafür zuständig ist, haben wir in einem weiteren Blogbeitrag für Sie zusammengefasst.

Der Bauvorbescheid ist in NRW drei Jahre lang gültig und kann bei Bedarf verlängert werden. Wichtig ist, dass der spätere Bauantrag im Wesentlichen dem Vorbescheid entspricht, – nur dann gilt die rechtliche Bindung.

 

Was kostet der Antrag?

Die Kosten variieren je nach Umfang der Anfrage und den örtlichen Gebührensatzungen. In der Regel bewegen sie sich zwischen 40 und 60 Prozent der späteren Baugenehmigungsgebühr. Dieser Betrag wird auf Basis der Rohbausummer, der Herstellungskosten oder der Quadratmeterzahl errechnet. In vielen Kommunen, wie beispielsweise Dortmund, orientiert man sich bei planungsrechtlichen Bauvoranfragen an einer Empfehlung vom Arbeitskreis Bauaufsicht des Städtetages Nordrhein-Westfalen. Hier werden für kleinere Vorhaben, wie Garagen oder Schuppen eine Gebühr von 50 Euro verlangt, wohingegen für Bauvorhaben außerhalb des Bebauungsplan 50 Prozent der Baugenehmigungsgebühren anfallen.

Zusätzliche Kosten entstehen durch Auszüge aus der Flurkarte oder amtlichen Kartenwerken. Werden Architekten beauftragt, kommen deren Honorare hinzu – in der Regel abhängig vom Aufwand oder als Pauschalbetrag auf Basis der geplanten Baukosten.

Gut zu wissen: Wird im Anschluss ein Bauantrag gestellt, lassen sich bis zu 50 Prozent der Gebühren aus der Bauvoranfrage in NRW anrechnen. Dies gilt allerdings nur, wenn die Inhalte identisch sind.

 

Fazit

Eine Bauvoranfrage ist ein wirkungsvolles Mittel, um schon frühzeitig Rechtssicherheit für geplante Bauvorhaben zu erlangen. Für Bauherren bietet sie die Chance, Planungen zielgerichtet und risikoarm anzugehen. Für Kaufinteressenten kann sie sogar kaufentscheidend sein – vor allem, wenn ein Grundstück oder eine Bestandsimmobilie nur unter bestimmten Bedingungen den eigenen Vorstellungen entspricht. Ob formell oder formlos: Die Bauvoranfrage ist ein wichtiges Werkzeug auf dem Weg zur Wunschimmobilie und sollte bei keinem größeren Bauvorhaben oder Immobilienkauf außer Acht gelassen werden.

 

Rechtlicher Hinweis:

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei individuellen Fragen oder Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht.

 

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