Neuberechnung von Erbimmobilien: Das Wichtigste im Überblick
Ab 2023 könnte die Erbschafts- und Schenkungssteuer in einigen Fällen ansteigen. Wir fassen Ihnen zusammen, was Sie über die Neuerungen wissen sollten:
Was ändert sich 2023?
Durch die Änderungen zu dem Bewertungsverfahren im Erbfall liegt dem Immobilienwert künftig der aktuelle Verkehrswert der Immobilie zugrunde. Auswirkungen haben die Neuerungen aber nur auf das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Konkret ändert sich in diesem Jahr deshalb folgendes:
Änderungen im Sachwertverfahren sind:
- Die Alterswertminderung wird durch die höhere Gesamtnutzungsdauer von 80 anstatt 70 Jahren geringer
- Die Wertzahlen bzw. Sachwertfaktoren werden erhöht
Im Ertragswertverfahren erwarten Sie folgende Änderungen:
- Die Gesamtnutzungsdauer der Immobilie wird von 70 auf 80 Jahre erhöht
- Der Liegenschaftszinssatz ist niedriger, wenn kein Liegenschaftszinssatz durch die lokalen Gutachterausschüsse ausgewiesen wurde
- Die Bewirtschaftungskosten werden nicht mehr als 27-prozentiger Abschlag vom Rohertrag, sondern durch fixe Pauschalbeträge für Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten angesetzt
Was bedeutet das für mich und wie funktioniert die neue Bewertung?
Grundsätzlich müssen Sie das Vergleichswertverfahren nutzen, wenn Sie den Wert Ihres Erbstücks berechnen möchten. Das Problem: Teilweise liegen vergleichbare Verkaufsfälle zu dem Eigenheim nicht vor. Alternativ ermitteln Sie den Wert Ihres Erbes dann entweder mit dem Sachwert- oder mit dem Ertragswertverfahren.
Besitzen Sie ein Ein- bis Zweifamilienhaus, ermittelt sich der Wert Ihres Eigenheims mit dem Sachwertverfahren. Grundlegend dafür sind die Herstellungs- und Wiederbeschaffungskosten des Eigentums. Zudem spielt seit dem 01. Januar 2023 auch der sogenannte Regionalwert eine Rolle. Der Regionalwert ist ein Faktor, der die örtlichen Marktbedingungen und Immobilienpreise berücksichtigt. Er wird verwendet, um den regionalen Unterschied im Immobilienmarkt zu reflektieren.
Auch bereits vermietete Immobilien sind vor der Neuerung betroffen. Hier berechnet sich der Wert der Immobilie allerdings nicht wie im zuvor beschriebenen Fall anhand des Sachwertverfahrens. Der Wert von vermieteten Immobilien berechnet sich anhand des sogenannten Ertragswertverfahrens. Dabei fokussiert das Verfahren vor allem die künftig zu erwartenden Einnahmen durch die Miete.
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Was sollten Eigentümer und Erben wissen?
Für die neuen Eigentümer des Erbstückes könnte sich die Erbschafts- oder die Schenkungssteuer durch die Änderungen erhöhen.
Die Betonung liegt hier dennoch auf dem „könnte“. Denn für die meisten selbstgenutzten Wohneigentümer werden die Neuerungen keine gravierenden Auswirkungen haben. Nur wenn das im Regelfall genutzte Vergleichswertverfahren nicht zum Tragen kommt, greifen die Änderungen.
Deshalb zunächst die gute Nachricht: Das Vergleichswertverfahren, welches vorrangig in Erbfällen verwendet wird, bleibt auch nach den Neuerungen unverändert. Nach wie vor berechnet sich der Wert des Erbes anhand der tatsächlichen Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien.
Hinzu kommt: Auch 2023 bleiben vererbte oder auch geschenkte Immobilien mit den geltenden Freibeträgen oft steuerfrei. So gibt auch Dr. Alfred Laufenberg von Laufenberg Immobilien leichte Entwarnung: „Überschreiten die neuen Eigentümer die persönlichen Freibeträge auch nach der neuen Bewertung nicht, haben die geplanten Änderungen keine Auswirkung“.
Auch weiterhin sind Sie weitestgehend befreit von der Steueränderung, wenn Sie die Immobilie als Erbe selbst nutzen möchten.
