Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen – was ist erlaubt?

Als Mieter haben Sie den Vorteil, dass Sie nicht selbst als Eigentümer der Wohnung gelten. So ersparen Sie sich Kosten für Baumaßnahmen oder für die Instandhaltung Ihrer Mietwohnung. Doch wenn Ihr Vermieter vorhat, die Wohnung oder das Gebäude zu modernisieren, dann kann er die Kosten zum Teil auch auf seine Mieter umlegen. Erfahren Sie, wie oft und um wie viel die Miete steigen darf und ob Mieter sich gegen die Modernisierungsmieterhöhung wehren können. Alle Informationen sind sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinesfalls den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Sie ersetzen auf keinen Fall eine Rechtsberatung.

Aktuelle Gesetzeslage

Aktuell dürfen Vermieter acht Prozent ihrer Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Hierbei ist die Modernisierungsmieterhöhung unabhängig von einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Außerdem gelten bestimmte Vorgaben für die Mieterhöhung. Diese sollen vor allem zum Schutz der Mieter dienen. Denn die Miete darf bis zu sechs Jahren nach der Modernisierung nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter darf die Miete nicht mehr als zwei Euro pro Quadratmeter steigen. Da die Modernisierungsmieterhöhung unabhängig von anderen Faktoren ist, kann die Miete gegebenenfalls den Mietspiegel überschreiten. Das die Begrenzung für die Mieterhöhung nach sechs Jahren vorbei ist, bedeutet auch, dass der Vermieter sie danach um mehr als nur zwei bis drei Euro anheben kann.

Was gilt als Modernisierungsmaßnahme?

Welche Maßnahmen genau als Modernisierung durchgehen, bestimmt das Gesetz. Vor allem bezieht sich das Gesetz aber auf Maßnahmen, die dafür dienen, nachhaltig Energie und Wasser zu sparen sowie den Gebrauchswert der Wohnung zu steigern oder Wohnverhältnisse verbessern. Als typische Maßnahmen gelten hier zum Beispiel der Einbau von Isolierfenstern, einer neuen Heizung, wärmedämmenden Fassaden oder Maßnahmen zum Einbruchschutz.

Wie erfährt der Mieter von der Mieterhöhung und wann muss gezahlt werden?

Sie wollen als Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung veranlassen? Dann müssen Sie auf ein paar Dinge achten. Informieren Sie Ihre Mieter drei Monate im Voraus über die geplanten Baumaßnahmen und die folgende Mieterhöhung. Dies müssen Sie schriftlich verfassen, sei es per Brief, Mail oder Fax. Eine mündliche Absprache mit Ihren Mietern ist nicht gültig. In Ihrem Schreiben müssen Sie über die einzelnen Arbeiten, deren Umfang, Beginn und Dauer, Mieterhöhung und auch über potenzielle Einsparungen bei den Nebenkosten informieren. Auch nach Abschluss der Baumaßnahmen müssen Sie detaillierte Informationen über die Mieterhöhung sowie deren Berechnungsgrundlage an Ihre Mieter weiterleiten. Denn dann startet die drei monatige Frist. Nach Ablauf der Frist ist die Mieterhöhung gültig.

Wie wird die Mieterhöhung berechnet?

Die Modernisierungskosten bilden die Grundlage für die Mieterhöhung. Allerdings müssen Sie noch die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen abziehen. Wenn Sie für die Finanzierung der Modernisierung noch Fördergelder beantragt haben, dann müssen Sie diese ebenfalls abziehen. Wichtig ist, dass Sie alle Kosten transparent darstellen. Es reicht jedoch aus, die Mieter die Gesamtsumme sowie die Quote mitzuteilen, welche auf die Reparaturen entfiel. Laut dem Bundesgerichthof (2022) ist eine Aufschlüsselung nach einzelnen Gewerken nicht erforderlich.

Vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung

Einen großen Vorteil können Vermieter dem Mieterschutzgesetz entnehmen. In diesem wird auch ein vereinfachtes Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung dargestellt. Hierbei werden pauschal 30 Prozent der für die geplante Modernisierung geltenden Kosten für ersparte Erhaltungsmaßnahmen abgezogen. Das heißt, der Vermieter kann pauschal 70 Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung für eine vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung ist, dass sich die Kosten pro Wohnung auf unter 10 000 Euro belaufen. Außerdem muss klargestellt werden, dass die eingesparten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dienen werden. Wenn ein Vermieter dieses Verfahren nutzt, darf er, für die nächsten fünf Jahre, keine Mieterhöhung mehr unternehmen. Dadurch soll vermieden werden, dass Vermieter umfangreiche Modernisierungen in kleinen Einheiten aufsplitten. Weitere Mieterhöhungen durch eine vereinfachte Modernisierungsmieterhöhung sind während der Frist aber immer noch möglich. Dies gilt aber nur, wenn die Modernisierungskosten unter 10 000 pro Wohnung liegen oder noch ein „Rest-Freibetrag“ für eine weitere Modernisierungsmaßnahme besteht. Hat ein Vermieter keinen Anlass eine solche Mieterhöhung zu bewirken, dann kann er die Modernisierungskosten ohne Abzüge auf die Mieter umlegen.

Können sich Mieter gegen die Mieterhöhung wehren?

Normalerweise kann eine Mieterhöhung nicht so einfach abgewehrt werde. Es gibt aber durchaus Fälle, in denen sich die Mieter zur Wehr setzen können. Das sind meist aber Einzelfälle, die oft vor Gericht geklärt werden müssen. Einer dieser Fälle tritt ein, wenn ein Härtefall vorliegt. Dies bezieht sich auf Mieter, die zum Beispiel aus gesundheitlichen Problemen, aufgrund des Alters oder auch während einer Schwangerschaft unfähig sind, einen Umzug durchzuführen. Hierbei muss der Härtefall vom Mieter im Einzelnen dargelegt und bewiesen werden. Mieter können sich ebenfalls gegen die Mieterhöhung wehren, wenn der Vermieter die Frist von drei Monaten nicht einhält, sie nur mündlich über sein Vorhaben informiert oder es sich bei den Baumaßnahmen um Erhaltungsmaßnahmen handelt. Unabhängig davon, welcher Fall vorliegt, müssen die Mieter ihre Einwände innerhalb von einem Monat nach der Ankündigung des Vermieters an diesen weitergeben. Auch Einwände gegen die Mietmehrkosten sind meist nur von geringem Erfolg geprägt. In diesem Fall kann ein Härtefall die Mietmehrkosten nicht gänzlich abwehren, es kann sie aber reduzieren. Bringen sie ihrem Vermieter eine Härtefallbescheinigung, dann muss dies ebenfalls innerhalb von einem Monat nach Ankündigung des Bauvorhabens geschehen.

Was kann der Mieter unternehmen, wenn die Mieterhöhung finanziell nicht mehr verkraftbar ist?

Finden Sie sich in der Situation wieder, dass Sie Ihre Miete durch die Erhöhung nicht mehr zahlen können, dann gibt es leider nur noch zwei Möglichkeiten, wie Sie in dieser Situation handeln können: Entweder sie beantragen Wohngeld oder ziehen aus. Für solche Fälle oder auch andere Einwände steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Das heißt, der Mieter hat das Recht den Mietvertrag, aufgrund der Mieterhöhung und Modernisierung, frühzeitig zu kündigen. Dies muss schriftlich und innerhalb von zwei Monaten nach der Ankündigung des Vermieters geschehen.

 

*Bitte zur Kenntnis nehmen: Alle Informationen sind sorgfältig recherchiert, erheben jedoch keinesfalls den Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Sie ersetzen auf keinen Fall eine Rechtsberatung.

 

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