Mit einem lebenslangen Mietvertrag für die Zukunft vorsorgen

„Nie mehr umziehen“, das wünschen sich häufig viele ältere Eigentümer. Denn eine Wohnungssuche kann langfristig und anstrengend sein. Vor allem die aktuelle Wohnungsknappheit erschwert die Wohnungssuche sehr. Wie angenehm wäre es dann, die eigene Immobilie zu verkaufen, aber immer noch darin wohnen zu können? Mit einem lebenslangen Mietvertrag ist genau das möglich. Zusätzlich können Sie noch von dem Wert ihrer eigenen Immobilie profitieren. Erfahren Sie, was genau ein lebenslanger Mietvertrag mit sich bringt und wieso er sich lohnt.

Was ist ein lebenslanger Mietvertrag?  

Wer einen lebenslangen Mietvertrag hat, darf bis an sein Lebensende in seiner Wohnung bleiben. Im Prinzip ist es wie ein regulärer Mietvertrag mit einer regulären Mietzahlung. Der einzige Unterschied ist aber, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Dies macht eine Auflösung des Mietvertrages fast unmöglich.

Wieso lohnt sich ein Mietvertrag auf Lebenszeit?

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit kann nützlich sein, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen, aber noch weiter darin wohnen wollen. Denn wenn Sie älter oder gesundheitlich eingeschränkt sind, dann ist ein Umzug sehr anspruchsvoll. Auch unter normalen Umständen ist ein Umzug zeitintensiv und zur jetzigen Marktlage dauert es oft länger, eine passende Wohnung zu finden. Ein lebenslanger Mietvertrag löst dieses Problem und festigt Ihren Wohnsitz. Des Weiteren profitieren Sie als Mieter auch vom Wert ihrer eigenen Immobilie. Sie erhalten den Verkaufspreis und behalten zusätzlich noch denselben Wohnkomfort wie vor dem Verkauf. Aber auch der Vermieter kann sich freuen, denn seine Mietzahlungen sind langfristig gesichert. Des Weiteren besitzt er als Eigentümer immer noch alle Rechte, bezogen auf die Immobilie. Generell profitieren sowohl der Mieter als auch Vermieter von diesem Vertrag. Das zeigt sich auch beim Verkauf einer Immobilie mit lebenslangem Mietvertrag. Hierbei erzielen Sie einen vergleichsweise hohen Verkaufspreis. Denn auch für Käufer ist dieses Modell attraktiv, weil sie eine marktgerechte Miete erhalten.

Wie kommt es zu einer Kündigung?

Eine Kündigung kann fast nur durch eine notariell geklärte Zwangsversteigerung erfolgen. Denn bei einer Zwangsversteigerung kann das Gericht den Mietvertrag aufheben, um einen Verkauf zu ermöglichen. Darüber hinaus gibt es noch die Option einer außerordentlichen Kündigung. Diese trifft ein, wenn die Mieter ihre Miete nicht mehr zahlen oder andere Vertragsstrafen begehen. Andere Gründe sind für eine Kündigung nicht ausreichend. Denn der Vermieter verzichtet auf sein Recht der ordentlichen Kündigung. Eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf auf Seiten des Vermieters ist daher beispielsweise unzulässig. Auch Kündigungen aus wirtschaftlichem Interesse oder für die Gewinnmaximierung rechtfertigen nicht die Auflösung des Mietvertrages.

Was passiert nach dem Tod des Mieters?

Laut BGB besteht das Mietverhältnis über den Sterbefall hinaus und muss gegebenenfalls, zumindest aber für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist, von den Erben weitergetragen werden. Nach dem Tod des Mieters haben Sie als Vermieter jedoch das Recht auf Räumung. Da der Mieter dies nicht mehr antreten kann, müssen in diesem Fall die Erben die Räumung übernehmen. Auch eine eventuelle Nachforderung der Nebenkostenabrechnung kann von den Erben verlangt werden. Hat der Mieter dauerhaft mit einer anderen Person in einem gemeinsamen Haushalt gewohnt, dann hat diese Person das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten. Berechtigt ist dies dadurch, dass die Person ihren bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten kann. Allerdings wird der lebenslange Mietvertrag zu einem unbefristeten Mietverhältnis umgeändert, wodurch der betroffenen Person ordentlich gekündigt werden kann – auch noch vor ihrem Lebensende.

Welche Alternativen gibt es noch?

Für wen ein lebenslanger Mietvertrag nicht in Frage kommt, der interessiert sich eventuell für eine der folgenden Alternativen:

1. Bei einem Wohnrecht gewährt der neue Eigentümer dem vorherigen Eigentümer die vertraglich festgesetzte Befugnis, seine Immobilie zu bewohnen. In der Regel darf der alte Eigentümer dort kostenfrei wohnen. Darüber hinaus ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen und kann nur durch eine gerichtliche Zwangsversteigerung gekündigt werden. Der alte Eigentümer darf trotz Wohnrecht die Immobilie oder die Wohnungen verkaufen oder vermieten. Eine Immobilie kann auch mit bestehendem Wohnrecht verkauft werden. Hierbei erzielen Sie allerdings meist einen deutlich geringeren Verkehrswert, weil eine Belastung im Grundbuch nur notariell gelöscht werden kann. Je nach Geschäftsfähigkeit des Begünstigten kann die Löschung demnach umfangreich und durchaus problematisch werden.
2. Bei einem Nießbrauch verfügen Sie über das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie. Hierbei überschreibt der Eigentümer alle seine Rechte – bis auf das Eigentumsrecht – an der Immobilie an einen sogenannten Nießbraucher. Dieser darf die Immobilie bewohnen oder vermieten. Grundlegend für das Nießbrauch ist ein Eintrag ins Grundbuch. Beim Verkauf der Immobilie erzielen Sie meist jedoch einen deutlich geringeren Verkehrswert.
3. Eine weitere Alternative ist der Verkauf mit monatlicher Leibrente auf Zeit. Hierbei verkaufen Sie Ihre Immobilie an einen professionellen Leibrenten-Anbieter. Dieser gewährt Ihnen ein lebenslanges Wohnrecht inklusiver einer Reallast. Aber auch diese Art von Vertrag muss ins Grundbuch geschrieben werden. Da hier ebenfalls der Wert des Wohnrechts oder Nießbrauchs mit abgezogen wird und die Finanzierungskosten erwirtschaftet werden müssen, liegt der Verkaufspreis deutlich unter dem Verkehrswert. Falls Sie in Betracht ziehen eine monatliche Leibrente zu beziehen, dann können Sie sich auch an uns wenden. Wir vermitteln Ihnen gerne einen Anbieter und holen unverbindliche Angebote ein, um einen Vergleich zum möglichen Marktwert zu ziehen.
4. Bei einem Teilverkauf mit Nutzungsentgelt erwirbt ein Unternehmen bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie und wird Teilhaber an der Immobilie. Hierbei erhalten Sie erneut ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch. Dieses muss im Grundbuch eingetragen werden und Sie müssen ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer zahlen. Bei diesem Vertrag willigen Sie ein, dass der Teilkäufer in Zukunft die gesamte Immobilie verkauft und ein sogenanntes Durchführungsentgelt fordert. Außerdem sollten Sie darauf achten, dass das Nutzungsentgelt steigen kann und dass Sie die Immobilie nicht oder nur nach Absprache umgestalten dürfen. Sie könnten den verkauften Teil aber jederzeit wieder zurückkaufen. Allerdings steigt der Rückkaufpreis, wenn der Verkehrswert beim Rückkauf höher ist, als beim Teilverkauf. Zusätzlich tragen die Eigentümer sowohl beim Rückkauf als auch beim Gesamtverkauf meistens die gesamten Kaufnebenkosten. Aus diesen Gründen warnt auch die Bafin vor den Risiken, die ein Teilverkauf mit sich bringt.

 

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