Kaufen statt warten: Warum Interessenten jetzt zugreifen sollten

„Wer vom Eigenheim träumt, sollte jetzt nicht zögern.“ Diesen Rat gibt Bastian von Grumbkow von Laufenberg Immobilien seinen Kunden aktuell häufig. Denn die aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt bieten eine seltene Gelegenheit: die niedrigsten Zinsen seit rund zwei Jahren, gesunkene Preise und eine attraktive Auswahl an Immobilien.

„Der Immobilienmarkt bietet Kaufinteressenten gerade die besten Chancen seit der Zinswende im Frühjahr 2022“, erklärt der Immobilienfachwirt und Leiter der Neusser Laufenberg-Filiale. „Das Zinsniveau und die gesunkenen Immobilienpreise schaffen ein Investitionsfenster, dass vermutlich nicht von langer Dauer ist.“

Niedrige Zinsen bieten Chancen

Ein zentraler Grund, warum der Immobilienkauf aktuell wieder attraktiver als noch vor wenigen Monaten ist, sind die gesunkenen Zinsen. Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Juni und September den Leitzins herabgesetzt. Dieser fiel dadurch von den im Dezember 2023 festgelegten 4,5 Prozent in zwei Schritten auf 3,5 Prozent.

„Bei einer zehnjährigen Sollzinsbindung dürfen Käufer derzeit mit Zinsen von knapp über drei Prozent, mit etwas Glück sogar knapp unter drei Prozent rechnen“, so Bastian von Grumbkow. „Beim Höchststand der Zinsen im vierten Quartal 2023 waren es circa 4,2 Prozent.“ Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro, 20 Prozent Eigenkapital und 2 Prozent Anfangstilgung ergebe das in der monatlichen Belastung einen Unterschied von beachtlichen 320 Euro.

„Auf einen noch stärkeren Zinsrückgang sollten Interessenten nicht spekulieren“, führt Bastian von Grumbkow aus. „Weitere Senkungen des Leitzinses wirken sich wahrscheinlich nicht mehr so stark aus, weil sie erwartet werden und bereits eingepreist sind.“ Denn die Zinsen für Baugeld orientieren sich insbesondere an den zehnjährigen Bundesanleihen und Pfandbriefen – und deren Renditen sind bereits mit Aussicht auf einen weiter sinkenden Leitzins gefallen. Das globale Geschehen mit den Wahlen in den USA sowie den Kriegen in der Ukraine und im Nahen Osten erschwert darüber hinaus Prognosen.

Rückkehr der Kauflust

In der aktuellen Situation wenig überraschend: Erstmals seit 2022 verzeichnen Banken wieder einen deutlichen Anstieg bei den Kreditnachfragen. Von Januar bis September lag das Neugeschäft mit Baufinanzierungen bei 112 Milliarden Euro und somit knapp 20 Prozent über dem Vorjahreswert. Das zeigt eine Auswertung, die auf Daten der EZB beruht. „Die Kauflust kehrt zurück“, berichtet auch Bastian von Grumbkow aus seinem Alltag als Immobilienmakler.

„Die Unsicherheit der vergangenen Jahre und Monate nimmt ab und immer mehr Interessenten möchten wieder kaufen.“ Das belegt auch ein Blick in die Datenbank von Laufenberg Immobilien: In der ersten Jahreshälfte haben insgesamt 2.569 neue Kaufinteressenten ihre Suche nach der passenden Immobilie aufgenommen. 2023 waren es im selben Zeitraum nur 1.710, also rund 50 Prozent weniger.

Auch die Zahl der Immobilientransaktionen nimmt wieder zu. Mit bundesweit rund 666.700 Kauffällen war das Transaktionsaufkommen am deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2023 so niedrig wie noch nie. Nach der Prognose des Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung (GEWOS) steigen die Transaktionen von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen 2024 um mehr als zehn Prozent.

Immobilienpreise steigen wieder

„Die steigende Nachfrage wirkt sich natürlich mittelfristig auf die Preise aus“, erläutert Bastian von Grumbkow. Nach rund zwei Jahren sind die Immobilienpreise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2024 wieder leicht angestiegen. Nachzulesen ist das im German Real Estate Index (GREIX). Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlungen der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten.

Der Anstieg fällt mit zwei Prozent bei Einfamilienhäusern und knapp 2,5 Prozent bei Eigentumswohnungen aber nicht stark aus. „Es wird sicherlich weitere Anstiege geben, aber keine extremen mehr, wie etwa in den Jahren von 2020 bis 2022“, prognostiziert Bastian von Grumbkow. „Auch wenn sich das Zinsumfeld stabilisiert hat, sind wir weit vom damaligen Niveau entfernt.“ Eigentümer dürfen sich laut dem Immobilienexperten im Verlauf des nächsten Jahres zwar nach jetzigem Stand über einen Wertzuwachs freuen, der aber vermutlich deutlich im einstelligen Prozentbereich bleibt.

Knappes Angebot & steigende Mieten

Neben den gesunkenen Zinsen und den leicht ansteigenden Kaufpreisen tragen weitere Faktoren zur Attraktivität des Immobilienkaufs bei. So steckt der Neubau von Wohnraum nach wie vor in einer Krise. 2023 erreichte die Zahl der Baugenehmigungen einen historischen Tiefstand. Das Neubau-Angebot bleibt begrenzt. „Das fördert die Verknappung von Wohnraum“, betont Bastian von Grumbkow. „Allein in Dormagen werden 2030 etwa 850 Wohneinheiten fehlen, wenn nicht mehr gebaut wird.“

Gleichzeitig steigen die Mieten seit 2022 rasant an – laut aktuellen Erhebungen um zwölf Prozent. Dies steigert die finanzielle Belastung für Mieter deutlich und macht den Erwerb von Wohneigentum für viele von ihnen zur attraktiven Alternative. „Der Immobilienkauf ist in einigen Fällen eine lohnende Möglichkeit, gerade jetzt, wo die Mieten schneller steigen als die Kaufpreise“, so Bastian von Grumbkow. Für ihn steht daher fest: „Die aktuelle Marktlage bietet eine gute Gelegenheit für potenzielle Immobilienkäufer. Niedrige Zinsen und die erneute Trendwende bei den Kaufpreisen treffen auf ein knapper werdendes Angebot und stark steigende Mieten.“ Diese Rahmenbedingungen machen den Immobilienkauf gerade jetzt besonders attraktiv und wirtschaftlich sinnvoll.