Veränderter Markt: Immobilienpreise in Rekordhöhe treffen auf Zinswende

Ob Immobilienpreise oder Bauzinsen – 2022 fallen Rekorde. „Die Immobilienpreise zwischen Düsseldorf und Köln sind binnen eines Jahres um etwa 20 Prozent auf absolutes Rekordniveau gestiegen“, sagt Dr. Alfred Laufenberg, Geschäftsführer von Laufenberg Immobilien. „Aber die Marktwende hat begonnen, denn die Bauzinsen haben sich seit Januar von einem auf aktuell etwa 3,3 Prozent erhöht und sind so hoch wie seit mehr als zehn Jahren nicht.“ Einen anhaltenden preislichen Sinkflug erwarten der Immobilienmakler und sein etwa 30-köpfiges Team in den drei Filialen in Dormagen, Neuss und Langenfeld jedoch nicht.

Ansprechpartner bei Laufenberg Immobilien Alfred Laufenberg, Geschäftsführer

Dr. Alfred Laufenberg, Geschäftsführer Laufenberg Immobilien

Rückläufige Nachfrage und steigende Zinsen wirken sich auf Immobilienpreise aus

„Die Nachfrage ist rückläufig, aber immer noch vorhanden“, erklärt Dr. Alfred Laufenberg. „Es müssen allerdings viele Interessenten ihr Budget nach unten korrigieren.“ Warum das so ist, verdeutlicht ein simples Rechenbeispiel. Wer im Januar eine Immobilie für 400.000 Euro gekauft hat, über 20 Prozent Eigenkapital verfügte und eine Anfangstilgung von zwei Prozent vereinbarte, muss monatlich 958 Euro zurückzahlen. Im Juli liegt die Rate aufgrund der gestiegenen Zinsen bei 1.560 Euro. Hinzu kommen steigende Kosten für Energie und Lebenshaltung. Das wirkt sich natürlich auf die Immobilienpreise aus.

Abhängig vom Preissegment erwartet Dr. Alfred Laufenberg jedoch unterschiedlich stark ausgeprägte Auswirkungen. Denn Haushalte mit geringem Eigenkapital können wegen der gestiegenen Zinsen und sonstigen Kosten weniger finanzieren und fallen als Käufer aus. Dies betrifft insbesondere den Markt der günstigen Immobilienangebote. Für Haushalte mit hohem Eigenkapital und Einkommen ist der Immobilienkauf hingegen weiterhin attraktiv, da die Aktienmärkte schwierig werden. Die Nachfrage nach Immobilien im mittleren und hohen Preissegment wird vermutlich weniger stark sinken. „Reserven gibt es noch“, sagt Dr. Alfred Laufenberg. „2022 investieren Käufer durchschnittlich 26,1 Prozent ihres Haushaltseinkommens in Zins und Tilgung, die als kritisch angenommene Belastungsgrenze liegt bei 35 Prozent.“

„Moderat sinkende Preise und anschließende Seitwärtsbewegung“

„Finanzexperten rechnen damit, dass sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Monaten und vermutlich auch im nächsten Jahr zwischen drei und vier Prozent bewegen“, so Dr. Alfred Laufenberg. „Wir erwarten eine überschaubare Phase moderat sinkender Preise und eine anschließende Seitwärtsbewegung.“ Eine genaue Prognose sei nicht möglich, weil zahlreiche unvorhersehbare Faktoren den Markt beeinflussen. „Mit der Ukraine-Krise und ihren Folgen hat vor einem Jahr niemand in dieser Form gerechnet“, verdeutlicht der Immobilienprofi. „Spürbar sinkende Zinsen und steigende Immobilienpreise können wir für 2023 aber ziemlich sicher ausschließen.“

Beim Verkauf ist der richtige Immobilienpreis entscheidend für den Erfolg

Die Marktwende verändert die Arbeit der Immobilienmakler bereits jetzt. Vor wenigen Monaten musste das Team vom Laufenberg Immobilien noch die Herausforderung meistern, teils mehr als 2.000 Exposé- und mehrere hundert Besichtigungsanfragen zu bewältigen und den passendsten Interessenten zu finden. Jetzt gewinnen andere Faktoren wieder an Bedeutung. Besonders wichtig: der richtige Angebotspreis. „Gehen wir mit einem zu hohen Preis an den Markt, verbrennen wir die Immobilie regelrecht“, erklärt Dr. Alfred Laufenberg. „Es gibt keine ernsthaften Anfragen und nach einer Weile gehen deutlich zu niedrige Angebote ein, weil die Interessenten den Markt beobachten und merken, dass es Schwierigkeiten beim Verkauf gibt.“ Warum ein zu niedriger Preis nicht ratsam ist, verstehe sich von selbst.

Regelmäßig erleben die Immobilienmakler in der aktuellen Situation, dass Interessenten sich zwar für den Kauf entscheiden, dann aber an der Finanzierung scheitern. „Viele Interessenten haben sich Anfang des Jahres von ihrer Bank beraten lassen, um ihr mögliches Kreditvolumen zu kalkulieren“, so Dr. Alfred Laufenberg. „Einige rechnen nicht damit, wie stark sich die gestiegenen Zinsen darauf auswirken und interessieren sich für Immobilien, die jetzt deutlich über ihrem Budget liegen.“

Aktuelle Finanzierungsnachweise sind wichtig

Deshalb beraten die Mitarbeiter von Laufenberg Immobilien auch die Käufer und versuchen die bestmöglich zu unterstützen. Beispielsweise erhalten ernsthaft Interessierte neben den wichtigsten Dokumenten zur Immobilie auch eine Beispielfinanzierung, um die finanzielle Belastung möglichst früh korrekt einschätzen zu können. „Laut einem großen Baufinanzierer, mit dem wir eng zusammenarbeiten, scheitern aktuell etwa zwei Drittel der konkreten Finanzierungsanfragen“, verdeutlicht Dr. Alfred Laufenberg. „Indem wir mögliche Käufer beraten und unterstützen, minimieren wir das Risiko eines geplatzten Verkaufs.“

Hochwertige Exposés werden aus Sicht des Immobilienmaklers ebenfalls wieder wichtiger. „Es geht dabei aber nicht allein um erstklassige Fotos“, weiß Dr. Alfred Laufenberg. „Interessenten müssen alle relevanten Informationen erhalten, um sich ein möglichst genaues Bild von der Immobilie machen zu können.“ Mängel zu verheimlichen würde das Vertrauen in Makler und Verkäufer beeinträchtigen und letztlich mehr abschrecken, als die Mängel selbst.

Kundendatenbank als besondere Stärke

Eine besondere Stärke von Laufenberg Immobilien sieht der Geschäftsführer in der gut gepflegten Kundendatenbank. „Wir haben uns auch in Zeiten des Verkäufermarkts viel Mühe damit gegeben, unsere Suchkunden zu ergründen und kennenzulernen“, erzählt Dr. Alfred Laufenberg. „Damit haben wir Kontakte gestärkt, Vertrauen aufgebaut, und viel über die Wünsche und Bedürfnisse der Interessenten gelernt.“

Nicht nur deshalb blickt das Team des Immobilienmaklers der Marktwende gelassen entgegen: „Wir vermitteln seit 26 Jahren Immobilien und haben Zeiten erlebt, in denen wir um jeden Interessenten kämpfen mussten“, erinnert sich Dr. Alfred Laufenberg. „Diese Erfahrung hilft uns in der aktuellen Situation ungemein.“

Aktuelle Marktberichte: Entwicklung der Immobilienpreise

Erfahren Sie in unseren kostenfreien Marktberichten, wie sich die Immobilienpreise in und um Dormagen, Neuss und Langenfeld in den vergangenen Jahren entwickelt haben.

Kostenfreie und unverbindliche Marktwertermittlung

Wer wissen möchte, wie viel seine Immobilie aktuell wert ist, kann gerne die kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung von Laufenberg Immobilien nutzen.

Foto: Khaohom Mali – stock.adobe.com

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