Immobilienpreise: Erste Anzeichen für erwartete Seitwärtsbewegung

„Von einem stabilen Markt zu sprechen, wäre verfrüht“, fasst Dr. Alfred Laufenberg, Geschäftsführer von Laufenberg Immobilien, die aktuelle Situation zusammen. „Aber es gibt klare Anzeichen dafür, dass sich die Immobilienpreise aktuell stabilisieren.“

Der Immobilienmakler bezieht sich dabei auf die Wohnbarometer der beiden großen Immobilienportale Immoscout24 und Immowelt. Denn die darin enthaltenen Zahlen sprechen eine deutliche Sprache: Die derzeitigen Angebotspreise liegen zwar noch unter den Vorjahreszahlen, aber vom ersten auf das zweite Quartal 2023 hat es bereits wieder einen Anstieg um 1,8 Prozent gegeben.

„Die Portale werten natürlich nur die Angebotspreise und nicht die tatsächlichen Verkaufspreise aus, erfahrungsgemäß spiegeln die Wohnbarometer den generellen Trend aber annähernd korrekt wider“, erklärt Dr. Alfred Laufenberg. „Wir erwarten in den kommenden Wochen und Monaten daher eine Seitwärtsbewegung der Immobilienpreise zwischen Düsseldorf und Köln, eventuell sogar wieder leichte Preisanstiege.“

Die Nachfrage von Kaufinteressenten nimmt wieder zu

Während im Januar 179 neue Kaufinteressen ein kostenfreies Suchprofil bei Laufenberg Immobilien hinterlegt haben, waren es im Juni 282. „In der Niedrigzinsphase waren es mit rund 400 monatlich noch deutlich mehr“, so Dr. Alfred Laufenberg. „Doch die Nachfrage kehrt langsam, aber sicher zurück.“

Auffällig sei, wie sich die Herkunft der Interessenten verändert hat. So kamen im Sommer 2021 etwa 15 Prozent der Kaufinteressenten aus Düsseldorf. „Das war damals schon eine deutliche Steigerung, bedingt durch die Corona-Pandemie, die zu einer Flucht aus der Großstadt geführt hat“, erinnert sich der Immobilienmakler. Aktuell kommen aber sogar knapp 30 Prozent der Interessenten aus Düsseldorf. “Die Zinswende treibt die Stadtflucht weiter an, weil Eigentum im Speckgürtel noch immer vergleichsweise günstig ist. Diese Nachfrage trägt natürlich auch ihren Teil zur Stabilisierung der Preise in und um Dormagen, Neuss und Langenfeld bei.“

Dabei sind die Gründe für die allmähliche Beruhigung des Marktes laut dem Immobilienexperten durchaus vielfältig. „Die Zinsen haben sich einigermaßen stabilisiert und den Kaufinteressenten ist bewusst, dass sie in absehbarer Zeit nicht auf eine erneute Zinswende hoffen dürfen“, erklärt Dr. Alfred Laufenberg. „Außerdem steigen die Mietpreise und die Konkurrenz auf dem Mietmarkt ist groß.“ Hinzu komme, dass viele Neubauprojekte gestoppt worden oder schlichtweg durch die gestiegenen Baukosten zu teuer seien.

Ungewöhnlich gute Bedingungen in der Niedrigzinsphase

Im vergangenen Jahr mussten viele Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen und Lebenshaltungskosten ihr Budget für den Immobilienkauf senken. „So manche Familie hat das Gefühl, sich jetzt kein Eigenheim mehr leisten zu können und in einigen Fällen ist das auch so“, berichtet Dr. Alfred Laufenberg. Zugleich mahnt er, die Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre nicht als Normalzustand zu bewerten. „Geradezu paradiesische Finanzierungsmöglichkeiten haben den Traum vom Eigenheim wahr werden lassen“, so der Immobilienprofi. „Im historischen Vergleich waren die Möglichkeiten zuletzt also ungewöhnlich gut und sind jetzt nicht ungewöhnlich schlecht.“

Das zeigt auch eine Berechnung des Handelsblatt Research Institute, die Immobilienpreise, Realeinkommen und Zinsen berücksichtigt. Demnach befindet sich die Erschwinglichkeit von Immobilien derzeit auf dem Niveau von 2008. Anfang der 80er-Jahre hingegen war es viermal schwieriger, Eigentum zu erwerben als Mitte 2023.

Immobilien sind seit 1980 nominal (ohne Berücksichtigung der Inflation) durchschnittlich um 160 Prozent teurer geworden. Wird die Inflation berücksichtigt, sind die Preise real aber nur um 15 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum sind die Einkommen nominal um durchschnittlich 210 Prozent gestiegen, real um 40 Prozent. Die Einkommen haben also deutlich stärker zugelegt, als die Immobilienpreise.

Natürlich spielen beim Immobilienkauf auch die Zinsen eine entscheidende Rolle. Doch auch diese befinden sich mit knapp vier Prozent derzeit auf dem Niveau von 2011 – dem Beginn des Immobilienbooms – und auf historisch niedrigem Niveau.

Umdenken bei Kaufinteressenten: Die Ansprüche verändern sich wieder

„Die Bedingungen zum Kauf sind also gar nicht so schlecht, auch wenn es sich anders anfühlt“, resümiert Dr. Alfred Laufenberg. „Die Kaufinteressenten müssen sich einfach wieder an alte Zustände gewöhnen und das tun sie auch.“ Der Immobilienmakler und sein Team erleben aktuell, dass sich die Ansprüche der Käufer verändern. Das Bad mit den altmodischen Fliesen wird erstmal genutzt wie es, die alten Möbel ziehen mit um und es wird wieder mehr in Eigenleistung renoviert. „Die aktuelle Käufergeneration musste zuletzt trotz Immobilienkauf auf vergleichsweise wenig verzichten“, so Dr. Alfred Laufenberg. „Früher war es durchaus üblich, für das Eigenheim die Urlaubsreise zu streichen oder die Restaurantbesuche zu reduzieren. Daran müssen sich jetzt viele erst wieder gewöhnen.“

Energiethemen verunsichern nach wie vor

Für Unsicherheit sorgen nach wie vor Energiethemen. „Die Debatte um das Heizungsgesetz hat sich nicht gerade positiv auf den Immobilienmarkt ausgewirkt“, weiß Dr. Alfred Laufenberg. „Potenzielle Käufer haben viele Fragen, wissen nicht, wozu sie verpflichtet sind oder was in der Energiewende wirklich Sinn ergibt.“ Deshalb wurde das gesamte Team von Laufenberg Immobilien entsprechend geschult und informiert in Exposés oder bei Besichtigungen über verpflichtende oder sinnvolle Maßnahmen. In einer Broschüre können Eigentümer und Interessenten in Ruhe nachlesen, welche Optionen sie haben. „Der energetische Zustand eines Gebäudes wirkt sich natürlich auf den Kaufpreis aus“, so Dr. Alfred Laufenberg. „Je besser die Energieeffizienz einer Immobilie ist, desto höher ist derzeit die Nachfrage.“

„In den vergangenen Monaten sind viele Häuser am Markt verbrannt“

Die Immobilienpreise sind seit Beginn der Ukrainekrise gesunken. „Der Markt war schwierig einzuschätzen und deshalb sind viele Eigentümer mit einem zu hohen Verkaufspreis in den Markt gestartet“, berichtet Dr. Alfred Laufenberg. „Dann waren die Immobilien monatelang in den Portalen zu finden und es hat sich nichts getan. In den vergangenen Monaten sind viele Häuser am Markt verbrannt.“ Interessenten würden das natürlich beobachten und entsprechend intensiv über den Preis verhandeln.

„Der richtige Angebotspreis ist ein entscheidender Faktor für den erfolgreichen Verkauf“, betont der Immobilienmakler und erzählt von einem aktuellen Beispiel: „Wir haben vor wenigen Wochen ein Haus in Dormagen zu einem aus unserer Sicht marktgerechten Preis inseriert. Das Interesse war recht groß, insgesamt haben sich 49 Interessenten das Haus bei einer offenen Besichtigung angesehen. Anschließend gab es individuelle Zweitbesichtigungen. Elf Interessenten haben dann ein Angebot abgegeben und wir konnten einen Preis erzielen, der elf Prozent über dem inserierten Wert liegt.“

Dr. Alfred Laufenberg ist sicher: „Wären wir mit einem höheren Preis in den Verkauf gestartet, hätten wir dieses Ergebnis nicht erzielt.“ Denn eine Studie zeigt: Wer mit einem Startpreis an den Markt geht, der zehn Prozent über dem Marktwert liegt, muss mit einem Vermögensverlust von 3,5 Prozent rechnen – und das bei einer längeren Vermarktungsdauer. Zur Studie.

 

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