Immobilienpreise 2024: Gibt es eine erneute Trendwende?

„Die Immobilienpreise steigen wieder.“ Eine Aussage, die seit einigen Wochen wieder häufiger in den Schlagzeilen zu lesen ist. Aber entspricht das den Tatsachen? Und wenn ja, wie schnell und in welchem Ausmaß steigen die Immobilienpreise 2024? Geschäftsführer Dr. Alfred Laufenberg hat diese und weitere Fragen im Interview beantwortet.

Steigen die Immobilienpreise 2024 wieder?

Sie haben sich in jedem Fall stabilisiert. Teilweise gibt es bereits wieder leichte Preisanstiege, aber keine signifikanten. Auswertungen der Statistikplattform Statista zeigen beispielsweise, dass die Preise für Eigentumswohnungen in Köln im ersten Quartal erstmals wieder etwas gestiegen, die Preise für Einfamilienhäuser weiterhin leicht gesunken sind. Es gibt also noch kein klares Bild.

Grundsätzlich spielt nach wie vor der Zustand einer Immobilie die entscheidende Rolle bei der Kaufpreisfindung. Bei sanierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz steigen die Preise noch nicht. Eventuell sinken sie im Laufe des Jahres sogar noch leicht. Bei nahezu einzugsbereiten Immobilien mit einer hohen Effizienzklasse sieht das anders aus. Hier kann es bereits einen leichten Anstieg geben. Wir sprechen hier aber nicht von einem großen Preissprung, sondern eher von ein bis zwei Prozent seit Jahresbeginn.

Wie es weitergeht, ist schwierig vorherzusagen. Die vergangenen Jahre haben einige Überraschungen bereitgehalten, die sich stark auf den Immobilienmarkt ausgewirkt haben. Belastbare Prognosen sind kaum möglich. Aktuell gehen wir mit Blick auf die angekündigten Senkungen des Leitzinses weiterhin von stabilen bis leicht steigenden Preisen aus. Den Rückgang von etwa 13 Prozent seit dem Frühjahr 2022 werden wir aber wohl nicht so schnell wieder aufholen. Allerdings befinden wir uns aktuell auf dem Niveau von Anfang 2021. Die Preise sind nicht dramatisch gefallen.

Wie entwickelt sich die Nachfrage angesichts der Zinsen?

Die Nachfrage entwickelt sich sehr positiv. In den ersten fünf Monaten des Vorjahres haben 1.412 Kaufinteressenten bei uns ihre Immobiliensuche begonnen, im gleichen Zeitraum dieses Jahres waren es 2.346. Der Anstieg von 66 Prozent zeigt deutlich, dass die Nachfrage wieder stark gestiegen ist.

Der Zinsschock scheint überwunden, die Käufer haben ihre Ansprüche überdacht. Die altmodischen Fliesen im Bad werden nicht sofort ausgetauscht oder das Urlaubsbudget reduziert. Das haben wir aber auch so erwartet. Schließlich zeigt der Blick auf die Historie, dass wir nimmer sehr weit von Zinsen in Rekordhöhe entfernt waren. Zinsen in Höhe von einem Prozent waren ungewöhnlich. Nicht die in Höhe von drei oder vier Prozent.

Wie funktioniert die Immobilienbewertung in einem so lebendigen Markt?

Das ist ein komplexes Thema und bedarf einiger Erfahrung. Natürlich gibt es diverse standardisierte Rechenverfahren, die aber in der Regel nicht zum optimalen Ergebnis führen.

Die derzeit geltenden Bodenrichtwerte beruhen ja beispielsweise auf den Verkaufspreisen des Vorjahres, die schon nicht mehr aktuell sind. Es wäre also falsch, sich auf eine Rechnung zu verlassen, die auf diesen Werten basiert. Deshalb diskutieren wir jede Immobilie in einer Runde aus mindestens drei erfahrenen Maklern und ziehen dabei aktuelle Vergleichsimmobilien heran und ermitteln anhand unserer Kundendatenbank mit mehreren tausend Suchprofilen, wie hoch das voraussichtliche Interesse an der Immobilie sein wird.

Jedes Haus und jede Wohnung hat zudem individuelle Merkmale, die wert bestimmend sind, aber bei der Berechnung mit dem Sachwertverfahren oder einem ähnlichen Modell nicht berücksichtigt werden. Wir haben in diesem Jahr schon mit ca. 1.200 Interessenten Immobilien besichtigt. Aus diesen Terminen und Gesprächen wissen wir, was derzeit gefragt ist, was als Nachteil wahrgenommen wird und was Käufer bereits sind, zu zahlen.

Darüber hinaus sollte Eigentümern bewusst sein, dass sie in Onlineportalen nur den Angebotspreis anderer Immobilien sehen. Der tatsächliche Verkaufspreis weicht in vielen Fällen davon ab. Daher sind die Werte aus solchen Portalen nur bedingt für die Preisfindung geeignet.

Zur kostenfreien Wertermittlung durch die Profis von Laufenberg Immobilien.

Welche Bedeutung hat der Angebotspreis für den Verkaufserfolg?

Der Angebotspreis ist entscheidend für den Verkaufserfolg. Viele Kunden fragen uns, ob es nicht sinnvoller ist, den Preis zunächst etwas höher anzusetzen, um dann mehr Verhandlungsspielraum zu haben. Aber damit würden wir die Immobilie regelrecht auf dem Markt verbrennen.

Denn bei zu hohen Preisen gibt es nur sehr wenige Anfragen, ein zügiger Verkauf funktioniert nicht. Währenddessen beobachten Interessenten die Immobilie und merken, dass es Schwierigkeiten beim Verkauf gibt. In der Folge geben sie Angebote ab, die deutlich unter dem gewünschten Preis oder sogar unter dem Marktwert liegen.

Wie sich ein zu hoher Startpreis konkret auf das Ergebnis und die Vermarktungsdauer auswirkt, zeigt eine empirische Studie, in der 1.000 Immobilienverkäufe analysiert wurden. Wer seine Immobilie fünf Prozent über dem Marktwert anbietet, muss bereits mit einem Vermögensverlust von einem Prozent rechnen. Bei einem Startpreis, der zehn Prozent über dem Marktwert liegt, beträgt der Verlust bereits 3,5 Prozent. Wer 20 Prozent aufschlägt, muss mit einem Verlust von 15 Prozent rechnen.