Das neue Heizungsgesetz: Diese Regelungen gelten für Mieter & Vermieter
Die Energieeffizienz einer Immobilie gewinnt immer mehr an Bedeutung. Um auch den Wohnsektor nachhaltiger zu gestalten, hat der Bund bis Ende 2023 an einem neuen Gesetzesentwurf für das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gearbeitet. Seit Januar 2024 ist das GEG, auch bekannt als Heizungsgesetz, nun in Kraft getreten. Durch die neuen Richtlinien für das energieeffiziente Heizen müssen Hauseigentümer nun noch mehr auf den energetischen Zustand sowie die Instandhaltung ihrer Immobilie achten. Wir erklären Ihnen, welchen Einfluss die neuen Richtlinien für Vermieter und Mieter haben.
Kurzer Überblick über die aktuelle Gesetzeslage:
Im Fokus des GEG steht vor allem, Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie laufen zu lassen. Für viele Hauseigentümer bedeutet dies, dass sie sich in den nächsten Jahren mit einem Heizungstausch beschäftigen müssen. Der sofortige Einbau einer entsprechenden Heizung ist laut GEG aber nur nötig, wenn sie Eigentümer eines Neubaus in einem Neubaugebiet sind. Denn für neu installierte Heizungen gilt: Ab dem 1. Januar 2024 müssen sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Eine nach Januar 2024 in ein Bestandsgebäude eingebaute Heizung darf vorerst auch mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Diese Regel gilt, bis eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Das soll spätestens 2028 der Fall sein. Wer vor Ablauf der Frist noch eine fossile Heizung einbauen lässt, muss seine Heizung allerdings schrittweise optimieren. Laut GEG muss die Heizung ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent der produzierten Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Für den Austausch oder die Optimierung der Heizung ist der Hauseigentümer verantwortlich.
Das müssen Sie als Vermieter tun
Als Vermieter sind Sie grundsätzlich noch nicht dazu verpflichtet, eine Heizung mit 65 Prozent erneuerbarer Energie einzusetzen. Erst ab dem Jahr 2045 gilt laut GEG eine allgemeine Austauschpflicht. Die Wahl der Heizung ist hierbei dem Vermieter überlassen. Je nachdem welche Heizung der Vermieter einbauen lässt, können hohe Kosten für den Betrieb oder die anfallenden Verbräuche entstehen. Zudem kann es zu weiteren energetischen Sanierungsmaßnahmen kommen, um die Immobilie auf 65 Prozent erneuerbare Energie umzustellen. Die zum Teil auf die Miete umgelegten Modernisierungskosten und die folgende Steigerung der Energiekosten müssen die Mieter wiederum akzeptieren und zahlen.
Vermieter, die ihre alte Heizung austauschen oder optimieren wollen, können die Kosten für die Modernisierung teilweise auf die Miete umlegen. Laut Wohnraummietrecht ist es Vermietern erlaubt, die jährliche Miete um bis zu acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Nehmen Vermieter für den Einbau der Heizung eine Förderung in Anspruch, können sie bis zu zehn Prozent der Kosten auf die Mieter umlegen. Wenn der Vermieter die Förderung, trotz Fördervoraussetzung, nicht annimmt, gilt weiterhin die reguläre Modernisierungsmieterhöhung von acht Prozent. Der maximale Betrag der Erhöhung liegt bei 50 Cent pro Quadratmeter und gilt über einen Zeitraum von sechs Jahren. Allerdings bezieht sich dieser Betrag nur auf Kosten, die für den Einbau der neuen Heizungsanlage aufgewendet wurden.
Führen Vermieter gleichzeitig noch weitere Modernisierungsmaßnahmen durch, wie eine Fassadendämmung, darf sich die Miete um insgesamt drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Eine Minderung der Erhöhung erfolgt, wenn die monatliche Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter beträgt. In diesem Fall darf die Miete um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Die Laufzeit der Mieterhöhung geht hier ebenfalls sechs Jahre lang.
Im Gewerbemietrecht kann der Vermieter jedoch keine Kosten auf die Mieter umlegen. Hier trägt der Vermieter alle Kosten der Modernisierungsmaßnahmen alleine. Die aktuellen Richtlinien im Wohnmietrecht werden hier als Orientierung für neue Gewerbemietverträge herangezogen.
Das können Sie als Mieter tun
Auch wenn Sie als Mieter keinen Einfluss auf die Wahl der neuen Heizung haben, haben Sie die Möglichkeit, eine Mietminderung zu erzielen. Dafür muss jedoch der konkrete Fall eintreten, dass der Vermieter gegen gesetzliche Vorschriften verstößt. So ist ein Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache zu sorgen sowie Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Hierbei muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Mieträume auf Mindesttemperatur beheizen zu können. Gewehrt der Vermieter diese Möglichkeit nicht, sind Mieter dazu berechtigt, eine Mietminderung zu verlangen.
Des Weiteren gibt es im neuen GEG eine mieterschützende Regelung. Baut ein Vermieter eine Wärmepumpe ein, kann er die Modernisierungsmieterhöhung in voller Höhe nur dann veranlassen, wenn er nachweisen kann, dass die Jahresarbeitszahl der Wasserpumpe über 2,5 liegt. Die Jahresarbeitszahl steht für die Effizienz der Wasserpumpe und wird durch das Verhältnis des Stromverbrauches und der abgegebenen Heizwärme bestimmt. Kann der Vermieter keine Jahresarbeitszahl über 2,5 nachweisen, dann kann er lediglich 50 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umrechnen.
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