Grundsteuererklärung: Bescheid prüfen und Einspruch einlegen

Grundsteuerbescheid prüfen

Sie haben Ihre Grundsteuererklärung frühzeitig abgeben und jetzt ist Post vom Finanzamt in Ihren (elektronischen) Briefkasten geflattert? Wir erklären Ihnen, wie Sie die Bescheide prüfen und wann Sie Einspruch einlegen sollten. Unsere Tipps ersetzen allerdings keine steuerliche oder rechtliche Beratung und gelten nur für die Grundsteuer-Bescheide in NRW.

Das Wichtigste auf einen Blick

  • Sie müssen innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Später stehen Ihre Chancen schlecht, noch etwas an der Bewertung Ihres Grundstücks zu ändern.
  • Benötigen Sie mehr Zeit für die Prüfung, sollten Sie einen sogenannten fristwahrenden Einspruch einlegen.
  • Durch einen Einspruch können Sie von späterer Rechtsprechung profitieren.
  • Wie erfolgreich Einsprüche sein werden, ist noch nicht absehbar. Ob Sie von einem „vorsorglichen“ Einspruch profitieren, ist fraglich.
  • Bei offensichtlichen Fehlern sollten Sie auf jeden Fall Einspruch einlegen.

Ihre Bescheide: Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag

Haben Sie Ihre Grundsteuererklärung abgegeben, erhalten Sie zwei Bescheide: einen über die Festsetzung des Grundsteuerwerts (vereinfacht: Wert Ihres Grundstücks) und einen über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags (vereinfacht: verkleinerter Grundsteuerwert).

Letzteren multipliziert das Finanzamt mit dem Hebesatz Ihrer Kommune (vereinfacht: lokaler Steuersatz), um die zu zahlende Grundsteuer zu berechnen. Der Rat Ihrer Stadt legt den Hebesatz in Form von Prozentpunkten fest. Beträgt der Hebesatz Ihrer Stadt oder Kommune beispielsweise 250 Prozent, müssen Sie Ihren Steuermessbetrag mit 2,5 multiplizieren.

Die Hebesätze können Jahr für Jahr neu festgelegt werden. Welcher Hebesatz 2025 gilt, wenn Sie erstmals die „neue“ Grundsteuer zahlen müssen, wissen Sie also noch nicht. Dementsprechend können Sie auch die genaue Höhe Ihrer Grundsteuer noch nicht berechnen.

Die Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuerwert. Dieser ersetzt den ehemaligen Einheitswert und gibt – vereinfacht gesagt – den Wert Ihres Grundstücks an. Weil dieser Wert für alle folgenden Bescheide bindend ist, sollten Sie ihn besonders gründlich prüfen.

Mit dem Grundsteuermessbetrag wird der Grundsteuerwert in eine sinnvolle Größe umgerechnet. Bei Wohngebäuden wird beispielsweise der Grundsteuerwert mit 0,00031 multipliziert. Der Grundsteuermessbetrag liegt häufig zwischen 30 und 100 Euro.

 

So prüfen Sie Ihre Grundsteuerbescheide

Hat das Finanzamt Ihr Grundstück nicht korrekt bewertet, müssen Sie binnen eines Monats nach Erhalt des Bescheids Einspruch einlegen. Erhalten Sie 2025 die erste Grundsteuer-Rechnung, ist es zu spät.

Stimmen die Eckdaten?

Zunächst sollten Sie prüfen, auf das Finanzamt alle Daten korrekt aus Ihrer Erklärung übernommen hat. Die Eckdaten finden Sie auf dem Bescheid zur Feststellung des Grundsteuerwerts.

Gebäude mit einer Wohneinheit sind Einfamilienhäuser, Gebäude mit zwei Wohneinheiten und Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung sind Zweifamilienhäuser, Gebäude mit mehr als zwei Wohneinheiten und Eigentumswohnungen sind Mietwohngrundstücke.

Kernsanierungen gibt es fast nicht. Auch umfassende Renovierungen und einige Sanierungsmaßnahmen reichen nicht aus, um dieses Merkmal zu erfüllen. Sollte irrtümlich eine Kernsanierung angegeben sein, sollten Sie dies in jedem Fall korrigieren.

Achten Sie darauf, dass hier die korrekte Zahl eingetragen wurde. Viele Eigentümer geben mehr Wohnfläche an, als erforderlich. Nicht zur Wohnfläche gehören beispielsweise, Keller- und Heizungsräume, Garagen, Spitzböden, Treppen mit mehr als drei Stufen und Flächen unter Dachschrägen mit einer Höhe von weniger als einem Meter.

Hier sollten nur die Garagenstellplätze aufgeführt sein, die tatsächlich zu Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung gehören. Stellplätze im Freien und Carports müssen Sie nicht angeben.

Prüfen Sie, ob der korrekte Bodenrichtwert angegeben ist. Gelten für Ihr Grundstück mehrere Bodenrichtwerte – z.B. weil ein Teil des Grundstücks als nicht bebaubares Gartenland niedriger zu bewerten ist – sollten Sie besonders gründlich kontrollieren.

Gibt es an Ihrem Haus einen Anbau oder wurde es aufgestockt, spielt das keine Rolle. Maßgeblich ist das Baujahr des älteren Gebäudeteils. Außerdem stellen Anbauten oder Aufstockungen nicht automatisch eine Kernsanierung dar.

 

Hat sich das Finanzamt verrechnet?

Hat sich das Finanzamt verrechnet? Diese Frage nicht einfach zu beantworten. Sowohl die Berechnung als auch die zugrundeliegenden Werte wie Nettokaltmiete, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, Vervielfältiger oder Abzinsungsfaktor sind kompliziert. Möchten Sie das Verfahren im Detail verstehen, bleibt Ihnen nichts Anderes übrig, als das Bewertungsgesetz inklusive aller Anlagen durchzuarbeiten.

Aber keine Sorge, es gibt Hilfe. Es gibt diverse Online-Grundsteuerrechner, die recht zuverlässige Werte liefern. Wir empfehlen Ihnen diesen Grundsteuerrechner.

Geben Sie Ihre Daten einfach ein und vergleichen Sie das Ergebnis. Bitte beachten Sie: Der Grundsteuerwert ist ausschlaggebend, nicht die zu zahlende jährliche Grundsteuer.

Sollten Sie vorsichtshalber Einspruch einlegen?

Vielleicht haben Sie selbst bereits den ein oder anderen von zahlreichen aktuellen Artikeln gelesen, in denen Ihnen empfohlen wird, vorsorglich Einspruch einzulegen. So einfach wie es scheint, ist dies aber nicht. Gibt es noch ein entsprechendes Klageverfahren vor Gericht, wird Ihr Einspruch nicht automatisch ruhend gestellt. Sie müssten also unter Umständen selbst klagen – mit ungewissem Ausgang.

Letztlich ist ein Einspruch aber nicht mit Risiken verbunden, denn Sie können ihn jederzeit zurückziehen. Sie bewahren sich auf diesem Weg die Option, selbst zu klagen oder von späteren Urteilen zu profitieren. Brauchen Sie lediglich etwas mehr Zeit, um Ihren Bescheid zu prüfen, ist ein sogenannter fristwahrender Einspruch empfehlenswert.

Sinnvoll ist ein Einspruch, wenn einer der folgenden Punkte zutrifft. In diesen Bereichen werden bereits Klagen erwartet.

Besitzen Sie ein besonders großes Grundstück, werden Umrechnungskoeffizienten genutzt. Über 500 Quadratmeter große Grundstücke sind in der Regel größtenteils nicht bebaubar und werden deshalb nicht mit dem vollen Bodenrichtwert bewertet. Je größer das Grundstück ist, desto stärker wird er Bodenrichtwert reduziert. Die Staffelung endet jedoch bei 2.000 Quadratmetern. Grundstücke, die deutlich größer als 2.000 Quadratmeter sind, können daher überbewertet sein.

Der Gebäudewert wird über fiktiv erzielbare Mieteinnahmen bestimmt. Entsprechende standardisierte Mieten sind gesetzlich festgeschrieben und unterscheiden sich je nach Gebäudetyp, Baujahr, Wohnungsgröße und Bundesland. Unverhältnismäßig hoch fallen diese Mieten bei Wohnungen unter 60 Quadratmeter aus. Das führt häufig zu einer Überbewertung.

Auf Ihrem Grundstück gibt es öffentliche Versorgungsleitungen oder andere Grunddienstbarkeiten? Dann mindert dies den Grundstückswert. Bei der Grundsteuerbewertung wird dies oft nicht berücksichtigt.

 

Wie reichen Sie Einspruch ein?

Um Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid einzulegen, genügt ein formloses Schreiben. Auch über die Steuerplattform Elster können Sie den Einspruch versenden. Begründen müssen Sie Ihren Einspruch innerhalb der Frist von einem Monat nicht. Sie sollten aber darauf hinweisen, dass Sie die Begründung nachreichen.

 

Foto: stock.adobe.com – StockPhotoPro

Cookie Consent mit Real Cookie Banner