Gebäudeenergiegesetz 2026: Was sich für Eigentümer und Mieter ändert

„Als Immobilienmakler erleben wir täglich, wie stark gesetzliche Änderungen den Wert und die Vermarktung von Immobilien beeinflussen. Wer sich frühzeitig mit dem Heizungsgesetz auseinandersetzt, schützt nicht nur seine Investition, sondern steigert auch nachhaltig den Immobilienwert.“

– Saskia Kipping, Geschäftsführerin von Laufenberg Immobilien

Im vergangenen Jahr hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für große Diskussionen gesorgt. Auch für 2026 treten weitere Regelungen in Kraft, die den Ausbau klimafreundlicher Heizsysteme weiter vorantreiben sollen. Ziel ist es, den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor deutlich zu reduzieren. Der folgende Beitrag gibt einen Überblick über die wichtigsten Änderungen und deren Auswirkungen.

Das erwartet Sie in Zukunft

Hier finden Sie einen Überblick zu den aktuellsten Änderungen:

• Großstädte sind verpflichtet, bis Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorzulegen, die die 65-Prozent-Vorgabe erneuerbarer Energien berücksichtigt. Kleinere Kommunen haben dafür bis 2028 Zeit.
• Sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt, gelten beim Einbau neuer Heizungen verbindlich die Vorgaben zur Nutzung von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden.
• Ab 2026 werden erste Städte mit kommunaler Wärmeplanung konkrete Vorgaben für neue Heizsysteme machen. In ausgewiesenen Wärmenetz-Gebieten kann dies faktisch bedeuten, dass fossil betriebene Einzelheizungen nicht mehr zulässig sind.
• Im Laufe des Jahres 2026 wird ein Gesetzesentwurf für ein sogenanntes Gebäudemodernisierungsgesetz erwartet, das langfristig das GEG ergänzen oder ablösen könnte.

Information für Mieter

Muss ein Vermieter eine neue Heizung einbauen, kann er bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Dabei gelten gesetzliche Grenzen: Die monatliche Kaltmiete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen.

Bisherige Regelung und Übergangsfristen

Seit Inkrafttreten des GEG bestand für viele Eigentümer älterer Öl- oder Gasheizungen zunächst keine Austauschpflicht, insbesondere für selbstgenutzte Immobilien, die bereits vor 2002 erworben wurden. Für Immobilienkäufe in den letzten Jahren gilt hingegen: Die verbaute Heizung muss den aktuellen Vorgaben des GEG entsprechen. Für Neubauten gelten seit 2024 strengere Regeln. Dort dürfen ausschließlich Heizsysteme installiert werden, die zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen.

Was bisher noch keine Pflicht war, wird ab 2026 schrittweise relevant: Innerhalb der kommenden zwanzig Jahre sollen Öl- und Gasheizungen in Bestandsimmobilien ersetzt werden. Defekte Heizungen dürfen weiterhin repariert werden. Ist eine Reparatur jedoch technisch nicht mehr möglich, muss ein neues Heizsystem gemäß den aktuellen gesetzlichen Vorgaben eingebaut werden.

Mögliche Heizalternativen

Welche Heiztechnik geeignet ist, hängt von den baulichen Gegebenheiten und dem individuellen Energiebedarf ab. Besonders verbreitet sind Wärmepumpen, da diese bereits über erneuerbare Energiequellen verfügen. Weitere Alternativen sind:

• Stromdirektheizungen
• Hybridheizungen
• Solarthermische Anlagen
• Wasserstofffähige Gasheizungen (Diese gelten nur dann als „65 % EE-Heizung“, wenn eine nachgewiesene H2-Infrastruktur vorhanden ist oder verbindlich geplant wurde.)
• Biomasseheizungen
• Gasheizungen mit biogenem Flüssiggas

Aufgrund der Vielzahl an Möglichkeiten empfiehlt sich eine fachliche Beratung. Bei fossil betriebenen Heizsystemen besteht zudem eine Beratungspflicht, da steigende CO₂-Preise diese langfristig wirtschaftlich unattraktiv machen. Die Anschaffung und Installation neuer Heiztechnik ist in der Regel mit hohen Investitionskosten verbunden und sollte sorgfältig geplant werden.

Förderungen durch den Staat

Um Eigentümer finanziell zu entlasten, stellt der Staat verschiedene Förderprogramme bereit:

• Eine Grundförderung von 30 Prozent der Investitionskosten für alle Eigentümer
• Eine zusätzliche Förderung von 30 Prozent für Haushalte mit einem Jahreseinkommen unter 40.000 Euro
• Einen Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent bei frühzeitigem Austausch einer funktionierenden Heizung vor 2028

Die maximale Gesamtförderung ist auf 70 Prozent begrenzt. Weitere Informationen zu den jeweiligen Förderprogrammen erhalten Sie hier. 

Konsequenzen bei Verstößen

Verstöße gegen das Gebäudeenergiegesetz stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Die Einhaltung einzelner Vorgaben wird unter anderem im Rahmen der regelmäßigen Kontrollen durch den Schornsteinfeger überprüft. Stellt dieser Abweichungen fest, informiert er die zuständige Behörde, die den Sachverhalt prüft und gegebenenfalls ein Bußgeld verhängt. In solchen Fällen können Strafen von bis zu 50.000 Euro drohen.

Fazit

In vielen Fällen lohnt es sich, frühzeitig auf moderne Heiztechnik umzusteigen. Ältere Heizsysteme verursachen häufig hohe Reparatur- und Energiekosten, während moderne Anlagen effizienter arbeiten und langfristig den Wert einer Immobilie steigern. Welche Lösung sinnvoll ist, hängt stets von der jeweiligen Immobilie und den individuellen Rahmenbedingungen ab.

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