Was Sie über das Erbbaurecht wissen sollten

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Erbbaurecht: Vorteile und Nachteile

Viele Menschen wünschen sich ein Eigenheim. Doch in den vergangenen Jahren sind die Immobilienpreise immer mehr angestiegen und auch Grundstücke sind rar. Zum Vergleich: Die Bodenrichtwerte liegen heute in Dormagen um 54 Prozent höher als vor fünf Jahren. Vielleicht haben Sie sich bereits bei der ein oder anderen Immobilie über den vermeintlich günstigen Angebotspreis gewundert und dann einen Hinweis auf Erbbaurecht entdeckt? Im folgenden Beitrag möchten wir Ihnen erklären, was dieser Begriff bedeutet und was Sie vor dem Kauf wissen sollten.

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht genannt, ist das Recht, eine Immobilie auf fremdem Grund zu erwerben oder zu erbauen. Vereinfacht gesagt, gehört Ihnen als sogenannter Erbbaurechtsnehmer eine Immobilie, aber nicht das zugehörige Grundstück. Für das Nutzungsrecht des Grundstückes zahlen Sie einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins. Dieser liegt üblicherweise zwischen drei und vier Prozent des aktuellen Grundstückswerts.

Die meisten Grundstücke mit Erbbaurecht werden nicht von Privatpersonen angeboten, sondern von Kommunen, Gemeinden, Kirchen oder öffentlichen Einrichtungen. Dabei geht die Kirche oft als einer der größten Erbbaurechtgeber voraus. Die grundsätzliche Intention der Kirche ist es, Familien mit geringeren Einkommen durch das Erbbaurecht beim Hauskauf zu unterstützen.

Erbpacht ist nicht gleich Erbbaurecht

Die Erbpacht gilt als Synonym für das Erbbaurecht. Doch was viele nicht wissen: Erbpacht bedeutet nicht dasselbe wie Erbbaurecht. Denn die Erbpacht ist eine mittelalterliche Form des Grundbesitzes und längst abgeschafft. Außerdem handelt es sich beim Erbbaurecht um eine eigene Rechtskategorie, die nicht mit einem Miet- oder Pachtvertrag gleichgesetzt werden kann.

Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Jeder der im Grundbuch als Grundstückseigentümer eingetragen ist, kann grundsätzlich zum Erbbaurechtgeber werden. Wenn auf dem Grundstück bereits ein Bauwerk steht und ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen wird, wird die Immobilie verkauft. Es sind also zwei Verträge nötig. Zum einen ein üblicher Kaufvertrag beim Notar. Zum anderen einen Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbaurechtsgeber- und nehmer.

Was passiert nach Abschluss des Vertrages?

Nach Abschluss des Vertrages ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, einen Erbbauzins zu zahlen. Dieser Zins ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und wird zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Erbbaurechtsgeber individuell vereinbart. In der Regel fällt der Zins um die drei bis vier Prozent des Grundstückswert aus. Durch eine sogenannte Anpassungsklausel kann sich der Erbbauzins alle drei Jahre erhöhen, sodass dieser immer der Wertentwicklung des Grundstückes entspricht.

Die Dauer des Vertrages wird ebenfalls zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und dem Erbbaurechtsgeber vereinbart und liegt meist zwischen 60 und 99 Jahren. Die Laufzeit des Vertrages kann verlängert werden, wenn beide Parteien einverstanden sind. Das vorzeitige Aufheben des Vertrages ist nur im Einvernehmen beider Parteien möglich. Eine Ausnahme gibt es nur bei einem Heimfall. Bei einem Heimfall kommt es zur Auflösung des Erbbaurechtsvertrages. Dieser Fall trifft beispielsweise ein, wenn der Erbbauberechtige nicht mehr fähig ist den Erbbauzins zu zahlen oder gegen Vereinbarungen des Vertrages verstoßen hat. Vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen sich Erbbaurechtsnehmer nicht fürchten. Diese Möglichkeit wird nahezu immer vertraglich ausgeschlossen.

Was passiert nach Ablauf der Vertragszeit?

Wenn die Vertragszeit abläuft, erlischt das Erbbaurecht. Dadurch wird die auf dem Grundstück befindliche Immobilie zum Eigentum des Grundstückbesitzers. Aber der Erbbauberechtigte hat Anspruch auf eine Entschädigung, wenn dies vorher im Vertrag vereinbart wurde. Der Erbbauberechtigte erhält mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes als Entschädigung, oft aber auch die volle Summe. Der Nachteil daran ist, dass die Summe deutlich unter dem tatsächlichen Gebäudewert liegt und der Erbbaurechtnehmer dadurch Geld verliert.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht?

Erbbaurecht zu nutzen, kann sowohl für den Erbbaurechtsnehmer als auch für den Erbbaurechtsgeber lukrativ sein. Für den Erbbaurechtsnehmer bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, ein Eigenheim trotz geringeren Kreditvolumen zu erwerben. Schließlich kauft er nur die Immobilie, nicht das Grundstück. Bei einem regulären Hauskauf kann der Grundstücksanteil leicht ein Viertel des Preises ausmachen. Für den Erbbaurechtnehmer wird die Finanzierung dadurch erleichtert.

Ein weiterer Vorteil des Erbbaurechts ist die lange Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages. Diese beläuft sich in der Regel auf 60 bis 99 Jahre. Dabei ist die Laufzeit frei verhandelbar, vererb- und veräußerbar und eine nachträgliche Verlängerung des Vertrages ist ebenfalls möglich. Eine vorzeitige Aufhebung des Vertrages ist nur im Einvernehmen beider Parteien möglich oder bei einem Heimfall. Das Recht auf eine Eigenbedarfs-Kündigung wird üblicherweise vertraglich ausgeschlossen.

Welche Nachteile hat das Erbbaurecht?

Auch wenn das Erbbaurecht viel Gutes bietet, gibt es ein paar negative Aspekte. Beim späteren Verkauf der Immobilie kann es möglicherweise zu einem etwas niedrigeren Verkaufspreis kommen, als bei anderen Häusern. Dies hat den Grund, dass Immobilien auf eigenem Grund beliebter sind. Aber: Häuser zwischen Düsseldorf und Köln sind gefragt, das Angebot ist knapp. Dies kommt Erbbaurechtsnehmern beim Verkauf zugute. Zudem muss bei einem vorzeitigen Verkauf der Grundstückseigentümer zustimmen. In der Regel ist dies jedoch Formsache.

Außerdem kann es zu einem steigenden Erbbauzins kommen. Dieser darf alle drei Jahre erhöht werden und wird durch eine Anpassungsklausel im Vertrag sichtbar. Des Weiteren läuft der Erbbauzins im Gegensatz zu einem Kredit nicht aus. Durch die Erhöhungen des Zinses kann der Erbbauzins in der Summe höher werden als die Zinsen einer regulären Baufinanzierung. Letztlich muss erwähnt werden, dass der Erbbaurechtsnehmer auch die Grunderwerbssteuer zahlen muss, obwohl er das Grundstück nicht gekauft hat. Die Grunderwerbssteuer fällt aber etwas geringer aus, als beim regulären Kauf einer Immobilie. Die Höhe ist abhängig vom Erbbauzins und der Dauer des Erbbaurechts.

Was gibt es zu beachten?

Wenn Sie sich für eine Immobilie mit Erbbaurecht entschieden haben, dann sollten sie folgende Dinge beachten: Versuchen Sie mit dem Erbbaurechtgeber eine möglichst lange Vertragslaufzeit von mindestens 80 Jahren zu vereinbaren. So läuft der Vertrag nicht während der eigenen Lebenszeit aus und es kommt zu keinem neuen Vertrag mit höheren Erbbauzinsen. Außerdem sollten Sie sich vor einer Ankaufspflicht vertraglich schützen. Sonst müssen Sie das Grundstück kaufen, wenn der Erbbaurechtsgeber dies verlangt.

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Foto: vegefox.com – stock.adobe.com

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