Gemeinsames Eigentum – Wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert

Sie überlegen, ob Sie eine Eigentumswohnung  kaufen wollen? Wenn ja, könnten Sie bald schon ein Teil einer Eigentümergemeinschaft sein. Aber was genau ist das und welche Rechte und Pflichten hat sie?

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Die Eigentümergemeinschaft beschreibt die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage. Sobald eine Immobilie aus mehr als einer Wohneinheit besteht und unterschiedliche Eigentümer hat, entsteht die Eigentümergemeinschaft automatisch. Wird eine solche Wohneinheit erworben, so wird der neue Eigentümer auch automatisch Teil der Gemeinschaft. Dieser Vorgang ist zudem gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.

Aber wofür ist die Eigentümergemeinschaft eigentlich da? Zusammen treffen die Eigentümer alle diejenigen Entscheidungen, welche die gemeinschaftliche Einrichtung betreffen. Dies kann beispielsweise die Betriebskostenabrechnung betreffen, aber auch Maßnahmen zur Instandhaltung oder Modernisierung.

Was darf die Eigentümergemeinschaft, was nicht?

Überlegen Sie, eine Wohnung zu kaufen, sollten Sie sich vorher am besten mit der Eigentümergemeinschaft und deren Regeln auseinandersetzen, denn diese könnten einen erheblichen Einfluss auf den Wohnalltag haben. Aber was genau darf die Eigentümergemeinschaft einschränken und was nicht?

Grundsätzlich darf die Eigentümergemeinschaft Vorschriften in der Hausordnung vorgeben oder Handlungen einschränken, ganz verbieten darf sie diese allerdings nicht. So kann beispielsweise die Tierhaltung eingeschränkt werden, gänzlich untersagt werden darf sie aber nicht. Auch was das Rauchen anbelangt, kann es in Gemeinschaftsräumen verboten werden, jedoch nicht in der eigenen Wohnung.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung können, je nach individueller Regelung, von der Eigentümergemeinschaft neue Eigentümer abgelehnt werden. Hierfür müssen allerdings triftige Gründe vorliegen oder eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen sein. Andere Regelungen können Ruhzeiten, das Musizieren, Rauchen oder die gewerbliche Nutzung betreffen. Auch eine Vermietung der Eigentumswohnung generell oder als Ferienwohnung sowie die Kündigung eines Mieters kann von der Eigentümergemeinschaft geregelt, aber nicht grundsätzlich verboten werden.

Wenn Vereinbarungen getroffen wurden, sind diese in der Gemeinschaftsordnung oder in einer ergänzenden Hausordnung dokumentiert.

Wie werden Beschlüsse verfasst?

Möchte ein Eigentümer eine Sanierung oder einen Umbau des Gebäudes vornehmen, dann muss sein Vorhaben in der sogenannten Eigentümerversammlung mit den anderen Eigentümern gemeinsam abgestimmt werden. In dieser Versammlung werden Beschlüsse gefasst und alle Aspekte zur Verwaltung sowie Anliegen des gemeinsamen Eigentums geklärt. Hierbei gibt es die Pflicht, einmal im Jahr eine solche Versammlung abzuhalten – egal ob in Präsenz oder virtuell. Eine Anwesenheitspflicht besteht allerdings jedoch nicht.

Stimmen mehr als 25 Prozent der Eigentümergemeinschaft einer Versammlung zu, kann eine Eigentümerversammlung auch jederzeit freiwillig einberufen werden. Wie genau diese abläuft können die Eigentümer unter sich ausmachen. Meistens werden die einzelnen Tagesordnungspunkte vom Verwalter in einer Liste festgelegt. Bei dem Treffen werden Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan, geplante Baumaßnahmen oder ein Verwalterwechsel besprochen.

Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft – Teilungserklärung

Grundlegend für die Eigentümergemeinschaft ist die sogenannte Teilungserklärung. Diese dient als rechtsgültige und verbindliche Grundlage bei Fragen rund um das Zusammenleben der Eigentümer. Einfach beschrieben bedeutet dies, dass die Teilungserklärung den Eigentümern vorgibt, wie mit den einzelnen Bestandteilen der Immobilie umzugehen ist. Bei der Gründung der Eigentümergemeinschaft wird sie notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen.

Die Teilungserklärung besteht aus drei Teilen: dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan beinhaltet eine detaillierte Zeichnung, aus der die Lage, Größe, Eigentümer und weitere Angaben zu allen Teilen der Immobilie hervorgehen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die bauliche Trennung der einzelnen Wohneinheiten im Haus. Der dritte Teil, die Gemeinschaftsordnung, ist optional. Sie beschreibt die allgemeinen Regelungen zur Nutzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum oder auch die Verteilung des Stimmrechts sowie der Kosten. Wird keine Gemeinschaftsordnung erstellt, so gelten die Vorgaben des WEG.

Darüber hinaus kann die Teilungserklärung nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen und ein Notar dies beurkundet.  Für die Eigentümer selber ist vor allem die Aufteilung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum relevant. Diese beschreibt, welche Bereiche der Anlage wie genutzt werden dürfen. Hierbei gibt es verschiedene Unterteilungen:

• Sondereigentum: beschreibt das alleinige Nutzungsrecht an einer Wohnung oder an weiteren Räumen sowie an Bestandteilen einer Wohnanlage, die einem einzelnen Eigentümer zugeordnet sind.
• Wohnungseigentum: bezeichnet das Nutzungsrecht an einer Wohneinheit. Dieses ist kombinierbar mit den anteiligen Nutzungsrechten für Gemeinschaftseinrichtungen. Unter Wohnungseigentum fallen die Räume sowie alle fest verbauten oder innenliegenden Bestandteile, wie beispielsweise eine Einbauküche oder Innentüren.
• Teileigentum: bezieht sich auf ein erteiltes Nutzungsrecht an weiteren Teilen der Wohnanlage, welche nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Hierzu zählen Kellerabteile, Garagen oder Lagerräume. Nutzen Sie als Eigentümer die Wohnung aus gewerblichen oder beruflichen Gründen, wird ebenfalls von einem Teileigentum geredet.
• Gemeinschaftseigentum: bezeichnet alles innerhalb einer Wohnanlage, was nicht zum Sondereigentum eines Bewohners zählt. Das ist zum Beispiel das Treppenhaus, der Flur oder auch das Dach. Da es gemeinschaftlich genutzt wird, werden auch die Kosten auf alle Beteiligten aufgeteilt.
• Sondernutzungsrecht: beschreibt das Recht, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. In der Regel ist damit der vorgelagerte Gartenbereich in Erdgeschosswohnungen gemeint. Es kann sich aber auch auf Kellerabteile oder einen Stellplatz beziehen. Aber Achtung: Das Sondernutzungsrecht ist nicht gleich zu setzen mit Eigentum, es darf zwar alleine genutzt, aber nicht baulich verändert werden.

Geteilte Kosten: Wer zahlt was?

Allgemein gilt: Alle Eigentümer müssen Hausgeld zahlen. Dieses kann zweiteilig verwendet werden. Zum einen wird ein Teil des Hausgeldes als Rücklage für Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen oder Modernisierungen genutzt.  Zum anderen wird es dazu genutzt, die Kosten für die Verwaltung sowie Wartungen abzudecken.

Wichtig hierbei ist vor allem das Miteinander unter den Eigentümern. In der Regel werden die Kosten für gemeinschaftliche Einrichtungen solidarisch von allen Beteiligten getragen, auch wenn sie diese nicht nutzen. Besitzen Sie beispielsweise eine Wohnung im Erdgeschoss, finanzieren Sie also auch die Aufzugswartung mit.

Was gibt es beim Kauf einer Eigentumswohnung zu beachten?

Die Eigentümergemeinschaft und ihre Regeln können einen erheblichen Einfluss auf das Leben der Bewohner haben. Daher empfiehlt es sich, sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung genauer mit dem Thema und der bestehenden Hausgemeinschaft auseinanderzusetzen. Interessieren Sie sich für eine solche Immobilie, können Sie – sofern der Eigentümer zustimmt – alle relevanten Unterlagen einsehen, wie die Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausordnung, Versammlungsprotokolle oder Wirtschaftspläne. Somit können Sie im Vorhinein bereits prüfen, welche Regelungen es gibt, welche Baumaßnahmen eventuell geplant sind oder wie mit dem Hausgeld umgegangen wird. Achten Sie insbesondere auch auf die Verteilung der Stimmrechte und Kosten, die Berechnung des Miteigentumsanteils und eventuell erteilte Sondernutzungsrechte.

 

Rechtlicher Hinweis:

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei individuellen Fragen oder Unsicherheiten wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Familienrecht.

 

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