Degressive AfA beschlossen: steuerliche Vorteile für Vermieter von Neubauten
Gute Nachrichten für Käufer, die ihre Neubau-Immobilie als Kapitalanlage vermieten möchten. Dank der sogenannten degressiven AfA (Abschreibung für Abnutzung), können sie die Investitionskosten schneller abschreiben. Konkret bedeutet das: Die Steuerlast sinkt und dadurch steigt die Rendite. Durch die steuerlichen Anreize sollen der Neubau gefördert und dem Wohnraummangel entgegengewirkt werden.
Möglich macht die degressive AfA das Gesetz zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Fairness – oder kurz gesagt, das Wachstumschancengesetz. Geregelt ist die AfA im § 7 Abs. 5 EstG.
Lineare AfA und degressive AfA im Vergleich
Die degressive AfA beinhaltet höhere Abschreibungssätze und soll Neubauwohnungen für Kapitalanleger wieder attraktiver machen. Bislang galt für Kapitalanleger im Bereich Neubau eine gleichbleibende Abschreibung von drei Prozent der gesamten Investitionssumme für den gesamten Abschreibungszeitraum von maximal 33 Jahren (lineare Abschreibung).
Bei der degressiven AfA gilt mit fünf Prozent ein deutlich höherer Abschreibungssatz. Im ersten Jahr wird dieser auf die gesamte Investitionssumme angewendet, ab dem zweiten Jahr auf den abschreibungsfähigen Restwert. Die degressive AfA kann bis zur vollständigen Abschreibung der Immobilie genutzt werden. Ein Wechsel zur linearen Abschreibung ist jedoch jederzeit möglich und nach einigen Jahren auch rechnerisch sinnvoll. Denn ab einem gewissen Zeitpunkt ist die Abschreibung von drei Prozent der gesamten Investitionssumme höher als die Abschreibung von fünf Prozent des abschreibungsfähigen Restwerts.
Wann gilt die degressive AfA für den Wohnungsneubau?
Nutzen kann die degressive AfA, wer in eine neu gebaute Immobilie investiert, die nach ihrer Fertigstellung vermietet wird. Die degressive AfA gilt für Immobilien, deren Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. Oktober 2029 liegt. Entscheidend ist dabei nicht das Datum des Bauantrags, sondern der angezeigte Baubeginn. Auch die Kaufverträge für entsprechende Immobilien müssen im genannten Zeitraum rechtswirksam geschlossen werden. Darüber hinaus muss der Kauf im Jahr der Fertigstellung erfolgen. Eine Obergrenze für die Investitionskosten gibt es nicht und auch keine zusätzlichen Vorgaben bezüglich der Energieeffizienz.
Übrigens: Kapitalanleger können die degressive AfA mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombinieren, die für Neubauten mit besonders hoher Energieeffizienz gilt.
Voraussetzungen für die degressive AfA im Überblick
- die Immobilie wird als Kapitalanlage genutzt und vermietet
- die Immobilie ist ein Neubau
- Baubeginn und Kauf haben zwischen dem 30. September 2023 und dem 1. Oktober 2029 stattgefunden
- Erwerb und Übergabe im Jahr der Fertigstellung
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