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Der richtige Umgang mit geerbten Immobilien – Traumhaus oder Klotz am Bein?

15.11.2019

Ein leerer Stuhl in einem Zimmer zur Darstellung der Erbschaft einer Immobilie

Nach dem Tod eines geliebten Menschen verstellt die Trauer den Blick für wichtige Dinge, die in Zusammenhang mit dem Nachlass zu regeln sind. Das ist verständlich - das Leben geht nämlich nicht einfach so weiter. Dennoch sollten die Erben zeitnah zusammenfinden. Besonders, wenn Grundeigentum Bestandteil des Erbes ist, können unterschiedliche Interessen aufeinanderprallen.

Rund 60 % der Senioren in Deutschland leben in den eigenen vier Wänden. Eine Immobilie zu erben, wird also eher Normalfall als Ausnahme. Hier gilt es, mit kühlem Kopf Entscheidungen zu treffen und langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden. Darüber freuen sich nämlich nur Rechtsanwälte, während Familien am Erbstreit zerbrechen können.

So funktioniert die gesetzliche Erbfolge

Der Tod ist kein erfreuliches Thema. Obwohl er jeden von uns jederzeit treffen kann, beschäftigen sich viele Menschen nur sehr ungern damit. Vor allem in jungen Jahren scheint der Erbfall so weit weg, dass kein Testament existiert. In diesen Fällen gilt die gesetzliche Erbfolge – mit zum Teil unerwarteten und vor allem nicht wunschgemäßem Ergebnis.

  • Als Erben erster Ordnung sieht das Bürgerliche Recht in Deutschland alle „Abkömmlinge“ des Verstorbenen (des Erblassers) an. Mit diesem etwas antiquiert klingenden Begriff sind Kinder, Enkel, Urenkel usw. gemeint. Kinder erben jeweils identische Anteile und schließen damit alle anderen Verwandten vom Erbe aus. Hinterlässt ein Erblasser zwei Kinder und einen Bruder, erbt jedes Kind zur Hälfte, der Bruder erbt nichts. Ist eines der beiden Kinder bereits verstorben, geht sein Erbteil in dieser Linie auf die Enkel über.
  • Nur wenn keine Erben erster Ordnung leben, werden Erben zweiter Ordnung bedacht. Das sind die Eltern des Verstorbenen sowie deren Kinder, also die Geschwister des Verstorbenen, und deren Abkömmlinge. Hat der Verstorbene also keine Kinder, erben seine Eltern zu gleichen Teilen. Sind diese bereits tot, sind die Geschwister an der Reihe. Leben auch sie nicht mehr, erben Nichten und Neffen. Noch komplizierter wird es in der dritten Ordnung (Großeltern, deren Kinder und Kindeskinder), der vierten Ordnung (Urgroßeltern, deren Kinder und Kindeskinder) und bei noch entfernteren Verwandten. In der Praxis sind diese Fälle aber selten, denn sobald in einer Ordnung auch nur ein Verwandter noch lebt, sind alle nachfolgenden Ordnungen automatisch vom Erbe ausgeschlossen.
  • Nun fehlt zur Vollständigkeit noch die Rolle des Ehepartners. Er erbt zu einem Viertel, wenn Verwandte erster Ordnung leben. Neben Verwandten zweiter Ordnung und neben Großeltern erhöht sich der Erbteil des Ehepartners auf die Hälfte. Haben die Eheleute im gesetzlichen Güterstand, also der Zugewinngemeinschaft gelebt, kommt in beiden Fällen noch einmal ein Viertel hinzu. Was lernen wir daraus? Es ist keineswegs so, dass der überlebende Partner ein Haus erbt, nur weil er darin wohnt. In der Praxis steht ihm meist die Hälfte zu, nämlich ein Viertel neben den Kindern plus ein weiteres Viertel aus der Zugewinngemeinschaft, weil meist kein notarieller Ehevertrag besteht, der einen anderen Güterstand regelt. Die Kinder teilen sich die verbleibende Hälfte, bei zwei Kindern also jedes Kind ein Viertel. Witwe(r) und Kinder bilden eine Erbengemeinschaft, der das Haus und das gesamte andere Erbe gehört.

Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis

Gerade bei größeren Vermögenswerten wie einer Immobilie ist es sinnvoll, ein Testament zu verfassen. Dieses muss entweder handschriftlich aufgestellt oder notariell beurkundet sein. Mit einem Testament lässt sich die gesetzliche Erbfolge abändern. Das geht relativ einfach – ein einziger handgeschriebener Satz wie „Hiermit setze ich meine Ehefrau Helga als Alleinerbin ein“ plus Unterschrift reicht. Ort und Datum sind keine Pflicht, aber wichtig, um bei mehreren Testamenten das neueste zu identifizieren.

Allerdings behalten gesetzliche Erben bis auf ganz wenige Ausnahmen einen Anspruch auf ihren Pflichtteil. Das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Wenn es neben Helga die Kinder Andreas und Stefan gibt, könnte jeder dieser beiden aus dem Erbe ein Achtel (die Hälfte von einem Viertel) als Pflichtteil verlangen. Der Pflichtteil ist aber ein Geldanspruch. Falls Helga eine Immobilie geerbt hat, können Andreas und Stefan nicht das Haus verlangen, aber Helga muss sie ausbezahlen. Schwierigkeiten sind vorprogrammiert, falls Helga so viel Geld nicht hat. Sie müsste das Haus dann verkaufen.

Ein Erbe kann zudem mit einem Vermächtnis beschwert sein. Eine mögliche Formulierung lautet: „Ich setze meine Frau Helga zur Alleinerbin ein. Meinem Sohn Andreas vermache ich das Haus.“ Helga erbt dann alles bis auf das Haus, das an Andreas geht. Er wird aber nicht automatisch Eigentümer, sondern muss das Haus von Helga verlangen. Wie es jetzt mit Pflichtteilsrechten aussieht, muss nach dem Wert des Erbes berechnet werden. Stefan hat auf jeden Fall einen Anspruch, denn er ist bislang leer ausgegangen. Eine Erbengemeinschaft entsteht bezüglich des Hauses nicht, Andreas wird alleiniger Eigentümer.

Im Testament können auch ein Wohnrecht (zum Beispiel für Helga auf Lebenszeit) oder ein Nießbrauch geregelt werden. Nießbrauch bedeutet, dass der Berechtigte zwar nicht Eigentümer eines Hauses ist, aber den wirtschaftlichen Nutzen daraus hat. Das macht zum Beispiel Sinn bei einer vermieteten Immobilie. Der Nießbraucher trägt alle Kosten in Zusammenhang mit dem Haus, und behält die Mieteinnahmen. Ähnliche Effekte würden sich auch durch die Bestimmung eines Vorerben und eines Nacherben erzielen lassen. Welche Regelungen im konkreten Fall am sinnvollsten sind, sollte der Eigentümer zu Lebzeiten mit einem Rechtsanwalt oder Notar und einem Steuerberater absprechen.

Überschuldetes Erbe, z.B. Immobilien mit Grundschuld, fristgerecht ausschlagen

Juristisch gesehen ist der Erbfall eine Gesamtrechtsnachfolge. Die Erben treten in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein. Sie erben also nicht nur das Haus, sondern auch zum Beispiel die Gebäudeversicherung und eventuelle Darlehensschulden. Für das Ausschlagen eines Erbes gibt es nur eine kurze Frist von sechs Wochen. In dieser Zeit ist unbedingt zu prüfen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet (zum Beispiel Umsetzung der Energieeinsparverordnung), ob die Region hinsichtlich der Immobilienpreise Potenzial bietet und ob Grundpfandrechte (Grundschulden oder eine Hypothek) auf dem Grundstück lasten.

Letzteres stellen Sie anhand eines Grundbuchauszugs fest. Der Erbschein, den Sie als Alleinerbe oder Erbengemeinschaft beim Amtsgericht am Wohnsitzt des Erblassers beantragen müssen, berechtigt Sie zur Einsichtnahme. Berücksichtigen Sie, dass eine Hypothek streng an einen bestimmten Kredit gebunden ist, die Grundschuld dagegen nicht (Merkspruch: Grundschuld ohne Schuldgrund). Gläubiger können also aufgrund von Schulden, die mit der Immobilie gar nichts zu tun haben, in das Grundstück vollstrecken.

Das Finanzamt besichtigt geerbte Immobilien üblicherweise nicht, sondern setzt den Verkehrswert nach einem standardisierten Verfahren fest. Das Ergebnis kann also durchaus auch zu hoch ausfallen. Weisen Sie einen niedrigeren Wert nach, sparen Sie gegebenenfalls Erbschaftssteuer. Auf diesen Aspekt kommen wir später noch zurück. Gerne unterstützen wir Sie mit einer kostenlosen Marktwertermittlung Ihrer Immobilie.

Bei Ihrer Entscheidung, ein überschuldetes Erbe auszuschlagen, müssen Sie stets das gesamte Vermögen des Verstorbenen betrachten. Sie können beispielsweise nicht auf ein sanierungsbedürftiges und mit Hypotheken belastetes Haus verzichten, das gut gefüllte Aktiendepot aber behalten. Es kommt darauf an, ob das Erbe insgesamt überschuldet ist. Übrigens sind auch Steuerschulden grundsätzlich vererblich – Schwarzgeld im Nachlass wird für die Erben deshalb zum teuren Vergnügen. Schlagen alle Erben aus, erbt schließlich der Staat. Haben Sie Probleme mit der Einschätzung des Nachlasswerts, kann beim Nachlassgericht ein Aufgebotsverfahren beantragt werden, bei dem alle Nachlassgläubiger ihre Forderungen anmelden müssen. Haben Sie sich aufgrund eines Irrtums zur Annahme oder Ausschlagung eines Erbes entschieden, ist innerhalb von sechs Wochen eine Anfechtung der Entscheidung zulässig. Sind alle Fristen verstrichen, gibt es innerhalb von zwei Jahren noch die Chance auf eine Haftungsbegrenzung durch den Antrag auf Nachlassinsolvenz.

Ein Backsteinhaus, das vererbt werden könnte.

Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen

Sind Sie als Alleinerbe oder Erbengemeinschaft sicher, dass das Erbe für Sie von wirtschaftlichem Vorteil ist und Sie es nicht ausschlagen, denken Sie bitte an die grundbuchamtliche Umschreibung innerhalb von zwei Jahren. Nur in dieser Zeit entfallen die Gebühren für das Amt und das Erbe unterliegt auch nicht der Grunderwerbsteuer. Außerdem steht jetzt die Entscheidung zum weiteren Umgang mit der Immobilie an.

Die Erbschaftsteuer spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Ehepartner und Kinder sind hier gleich mehrfach im Vorteil. Einerseits gelten für sie hohe Freibeträge von 500.000 bzw. 400.000 Euro sowie ein relativ niedriger Steuersatz, beginnend bei 7 % und mit dem Wert des Vermögens steigend. Andererseits hat dieser Kreis der Erben die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer gänzlich zu vermeiden, wenn sie die geerbte Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zehn Jahre lang nutzen.

Für Kinder gilt dabei eine Beschränkung auf zweihundert Quadratmeter Wohnfläche. Für größere Häuser wird anteilig nach dem Verkehrswert Erbschaftsteuer berechnet, wobei der genannte Freibetrag von 400.000 Euro berücksichtigt wird. Die Zehnjahresfrist ist wichtig – wird sie nicht eingehalten, fordert das Finanzamt Steuern nach. Ausnahmen gibt es nur bei zwingenden Gründen wie etwa Umzug ins Heim wegen Pflegebedürftigkeit.

Vermietete Immobilie erben

Falls Sie eine Eigentumswohnung oder ein Haus erben, das vermietet ist, gilt wiederum das bereits erwähnte Prinzip der Gesamtrechtsnachfolge. Erbe oder Erbengemeinschaft treten als neue Vermieter in die Mietverhältnisse ein. Für die Mieter ändert sich nichts, außer dass sie vielleicht die Miete künftig auf ein anderes Konto zahlen müssen.

Falls Sie vermieteten Wohnraum selbst nutzen möchten, können Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dazu müssen Sie ein berechtigtes Interesse haben und dies dem bisherigen Mieter gegenüber auch begründen. Der Personenkreis, dem Sie die geerbte Wohnung überlassen möchten, ist begrenzt. Eltern, Großeltern, Schwiegereltern, Kinder, Schwiegerkinder, Enkel, Geschwister, Nichten und Neffen sind normalerweise ok, bei entfernterer Verwandtschaft muss schon eine besondere persönliche Beziehung dargelegt werden.

Steht die Immobilie nach dem Tod des Erblassers, der sie bislang selbst bewohnt hat, leer, ist die Neuvermietung eine gute Option. Angesichts niedriger Zinsen für sichere Geldanlagen auf der einen Seite und auskömmlicher, regional sogar deutlich steigender Mieteinnahmen auf der anderen Seite setzen viele Investoren auf Betongold. Mit unserer regionalen Marktkenntnis berechnen wir für Sie, mit welchen Erträgen Sie rechnen können und welche Rendite sich für Sie ergibt, falls Sie sich zur Vermietung entschließen. Bei positiver Entscheidung sorgen wir für eine ansprechende Präsentation und die Auswahl solventer Mieter, selbst wenn Sie nicht vor Ort sein können.

Bei einem Mehrfamilienhaus besteht auch die Möglichkeit einer Aufteilung in Eigentumswohnungen, die zum Beispiel unter den Erben verteilt, selbst genutzt oder vermietet werden können. Das erlaubt Kompromisse, wenn die Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, sich aber nicht zum gemeinsamen Verkauf entschließen können. Bei der Teilung gilt es allerdings einige Punkte zu beachten, die wir gern mit Ihnen besprechen. Zum Beispiel muss ein Architekt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen, aus der hervorgeht, dass es sich bei den Wohnungen um eigenständig nutzbare, abgeschlossene Einheiten handelt. Ein Notar muss die Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft ausarbeiten und beurkunden.

Eine geerbtes Haus verkaufen

Möglicherweise passen weder Eigennutzung noch Vermietung in Ihre Lebensplanung – vielleicht weil sich die geerbte Immobilie in einer anderen Stadt befindet, vielleicht weil die Erbengemeinschaft uneins ist und Sie oder andere Mitglieder das Geld gerade für andere Pläne gut brauchen können.

Gerade für Menschen mit wenig Zeit oder in größerer räumlicher Distanz ist der Immobilienmakler eine große Hilfe rund um die Abwicklung des Verkaufs geerbter Wohnungen und Häuser. Ihr Vorteil bezieht sich nicht nur auf die Sicherheit und den Komfort, sondern auch auf den finanziellen Erfolg. Erfahrene Makler erzielen häufig deutlich bessere Preise als private Verkäufer.

Ein geordneter Verkauf ist auf jeden Fall die bessere Alternative gegenüber einer Teilungsversteigerung, die zwangsweise durch das Amtsgericht veranlasst wird, wenn ein Miterbe die Auseinandersetzung verlangt. Im öffentlichen Versteigerungsverfahren sind Schnäppchenjäger aktiv, die auf einen Zuschlag weit unter dem Preis eines freihändigen Verkaufs, wie wir ihn organisieren, hoffen. Bemühen Sie sich deshalb um Einigkeit aller Beteiligten, denn die Verkaufsentscheidung kann nur einstimmig, nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Einem einzelnen Erben, der sich partout gegen den Verkauf stellt, können Sie eventuell eine Abfindung anbieten. Außerdem darf er seinen Erbteil auch ohne Zustimmung der anderen Erben verkaufen.

Vererben mit warmer Hand

Viele Probleme, die sich aus der gesetzlichen Erbfolge und der damit zwangsweise gebildeten Erbengemeinschaft ergeben, lassen sich durch ein Testament mit Erbschaft und Vermächtnis regeln. Noch besser ist es häufig bereits zu Lebzeiten ein Haus zu überschreiben.

Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sind nämlich identisch hinsichtlich der Steuersätze und Freibeträge. Letztere stehen sogar alle zehn Jahre einmal zur Verfügung. Für die Schenkung oder ein vorgezogenes Erbe gibt es zahlreiche rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten, die hinsichtlich der Rechte und Pflichten sowie der Besteuerung genau durchleuchtet werden müssen.

In Frage kommen etwa ein schrittweises Übertragen oder ein Vererben nach dem Abschmelzungsmodell. Aufgrund der Zehnjahresfrist bei der Schenkungsteuer wird hier der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert um zehn Prozent pro Jahr reduziert. Lebt der Erblasser zehn Jahre nach der Schenkung noch, ist die Erbschaft steuerfrei. Der Bundesfinanzhof hat aber entschieden, dass in diesen Fällen weder Nießbrauch noch Rücktrittsrecht vereinbart sein dürfen, sonst ist die Steuerbefreiung dahin.

Sie sehen: Ein Erbe mit Immobilie beinhaltet viele, potenzielle Stolpersteine. Wir empfehlen Ihnen deshalb immer einen Experten um Rat zu fragen, wie einen Rechtsanwalt und Steuerberater. Für den Verkauf oder die Vermietung einer geerbten Immobilie übernehmen wir gerne die Beratung und kümmern uns bei Bedarf um die gesamte Vermittlung. Melden Sie sich bei uns!

 

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