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Scheidung, Haus und Finanzierung: Was ist zu beachten?

01.08.2019

2 Personen beim unterzeichnen eines Vertrages nach der Scheidung bezüglich Ihrer Immobilie.

Foto: ©vchalup

Wenn zwei Menschen sich scheiden lassen, ist nicht selten auch eine vorher gemeinsam bewohnte Immobilie im Spiel – meist ein Einfamilienhaus. Was soll nach der Scheidung mit dem Haus geschehen?

Umgang mit einer Immobilie bei der Scheidung – diese Möglichkeiten haben Sie:

Im Wesentlichen können im Scheidungsfall mit einer Immobilie zwei Dinge passieren: Entweder ein Ehepartner wird bei der Scheidung zum alleinigen Eigentümer des Hauses – mit allen Rechten, aber auch Pflichten.

Oder Sie trennen sich nicht nur vom Partner, sondern auch vom Haus. Denn die Wohnfläche ist oft viel zu groß für eine alleinstehende Person und die noch laufende Hausfinanzierung kann ohne ein zweites Einkommen nicht mehr gestemmt werden.

In beiden Fällen ist die Frage, ob bei einer Scheidung eine Partei die andere für das Haus auszahlen muss.

Was passiert, wenn ein Partner das Haus mit in die Ehe gebracht hat?

Falls einer der Partner das Haus mit in die Ehe gebracht hat, ist der Fall bei der Scheidung klar: Er bleibt weiterhin alleiniger Eigentümer des Hauses. Denn das Prinzip der Zugewinngemeinschaft greift erst ab dem Tag der Eheschließung.

Wenn das Haus abbezahlt ist oder er das Haus gar geerbt hat, kann er auch nach der Scheidung das Haus behalten und darin wohnen bleiben. Er hat dann keine weitere finanzielle Belastung, die ansonsten durch die Auszahlung des Partners oder die alleinige Bedienung des Immobilienkredits entstehen würde.

Trotzdem kann es sinnvoll sein, nach der Scheidung das Haus zu verkaufen und sich eine kleinere Bleibe zu suchen. Die Alternative zum Hausverkauf: einen Mieter suchen.

Anders sieht es beim Kauf des Hauses während der Ehe aus: Sofern kein anderslautender Ehevertrag existiert, gilt grundsätzlich die Zugewinngemeinschaft auch für das gemeinsame Haus. Beide Ehepartner sind gleichberechtigte Besitzer des Hauses. Jeder haftet für die volle Finanzierungssumme und hat die gleichen Rechte am Haus.

Überschreibung oder Auszahlung

Einer der Partner kann die alleinige Eigentümerschaft am Haus übernehmen und darin wohnen bleiben oder das Haus im Anschluss verkaufen. Grundsätzlich kann das Haus sogar einem der Partner im Zuge der Scheidung überschrieben werden. Faktisch erhält er das Haus dann von einem Ex-Partner geschenkt, verpflichtet sich jedoch aufgrund des erheblichen finanziellen Vorteils zum Ausgleich – beispielsweise durch Unterhaltszahlungen.

Ebenso denkbar ist die Auszahlung: Oft ist aber keiner der Partner in der Lage, eine so hohe Summe auf einen Schlag aufzubringen. Dann sind der Hausverkauf und die damit verbundene Auflösung des Kredits unerlässlich.
In jedem Fall ist eine Wertermittlung für die Immobilie ebenso notwendig wie die Berechnung, in welcher Höhe bei einer Scheidung für das Haus eine Partei die andere auszahlen muss.

Ein Ehevertrag oder Grundbucheintrag erleichtert die Scheidung

Im Ehevertrag kann allerdings geregelt sein, dass die Immobilie einem Partner allein gehört. Er darf nach der Scheidung darin wohnen bleiben oder das Haus verkaufen. Gleiches gilt für einen Grundbucheintrag – in diesem Fall kann aber trotzdem ein Zugewinnausgleich fällig werden.

Lassen Sie sich unverbindlich beraten

Was passiert bei einer laufenden Finanzierung, wenn ich verkaufen will?

In der Regel sind beide Partner bei einer Finanzierung als Schuldner eingetragen und haben den Darlehensvertrag unterschrieben – und zwar nicht nur für jeweils die Hälfte, sondern für die volle Summe. Dadurch sichern sich die Banken gegen einen möglichen Kreditausfall ab.

Die Banken sehen in der Regel kritisch, wenn einer der Partner ausbezahlt wird und der andere neben der Auszahlungssumme auch noch die Raten zur Tilgung des Kredits aufbringen muss. In der Regel werden zusätzliche Sicherheiten verlangt, um einen der Kreditnehmer aus der Finanzierung zu entlassen.

So reagiert die Bank auf den Hausverkauf

Falle: Vorfälligkeitsentschädigung bei Auflösung des Darlehensvertrages

Wie lang ist die Laufzeit des Immobilienkredits? Dank einer Niedrigzinsphase wurden in Deutschland viele Immobilienkredite mit einer langen Laufzeit von 15 oder mehr Jahren abgeschlossen. Eine Bank erhebt in der Regel beim Verkauf der Immobilie und die dadurch verursachte Vertragsauflösung vor dem Ablauf der Zinsbindung eine Gebühr: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von mehreren Faktoren ab: der Höhe des Darlehens, der Laufzeit und anderen Konditionen wie dem Zinssatz.

Wenn also bei einer Scheidung das Darlehen für das Haus gekündigt wird, ist mit finanziellen Einbußen zu rechnen. Daher ist es je nach Wohndauer wichtig, den Zeitpunkt des Auszugs und des Verkaufs genau abzustimmen – oder zumindest mithilfe eines kompetenten Immobilienmaklers einen Kaufpreis zu erzielen, der ausreichend hoch ist, um die Vorfälligkeitsentschädigung für den Immobilienkredit zu kompensieren.

Achtung: Spekulationssteuer beim Hausverkauf vermeiden

Der Zeitpunkt, zu dem Sie Sie das Haus gekauft haben, spielt eine große Rolle bei der Vermeidung einer großen Kostenfalle im Falle des Hausverkaufs bei der Scheidung. Sofern der Kauf schon einige Jahre zurückliegt und Sie bis zur Scheidung durchgehend darin gewohnt haben, sind Sie auf der sicheren Seite. Liegt er jedoch erst kurze Zeit zurück, fällt beim Verkauf möglicherweise die Spekulationssteuer an. Diese liegt in der Höhe des eigenen Einkommensteuersatzes. Bei dieser beträchtlichen Summe liegt es in Ihrem Interesse, im Fall einer Scheidung das Haus steuerfrei zu verkaufen.

Wenn Sie im laufenden Jahr sowie mindestens in den beiden Jahren selbst in der Immobilie gewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Kritisch kann es allerdings werden, wenn ein Partner bereits im Zuge der Trennung aus der Immobilie ausgezogen ist. Hier ist fachmännische Beratung gefragt – zum Beispiel durch einen Immobilienmakler.

Wichtig: Diese Regelungen greifen nicht nur beim Verkauf an Dritte, sondern auch schon dann, wenn ein Partner das Haus vollständig übernimmt und den anderen Partner ausbezahlt.

Suchen Sie sich professionelle Unterstützung für den Hausverkauf

Wer mitten in der Scheidung steckt, hat den Kopf voller Dinge und möchte sich so wenig wie möglich mit den lästigen, aber wichtigen Details befassen, die ein Hausverkauf mit sich bringt.

Außerdem sind sich die früheren Ehepartner häufig nicht einig, was mit dem Haus passieren soll. Um einen effizienten Verkaufsprozess in Eigenregie in die Wege zu leiten und dabei einen guten Preis zu erzielen, müssten beide an einem Strang ziehen
Dazu zählen:

  • die Wertermittlung für die Immobilie durch einen unabhängigen Gutachter – wichtig auch für die Auszahlung des Ehepartners
  • die Beratung, um Steuerfallen beim Hausverkauf zu vermeiden
  • das Finden eines geeigneten Käufers

Außerdem sind sich die früheren Ehepartner häufig nicht einig, was mit dem Haus passieren soll. Als dritte Partei können wir deshalb neutral vermitteln und beraten.

Sie sehen selbst: Durch einen Immobilienmakler können Sie Zeit und Nerven sparen – und am Ende auch eine Menge Geld. Unser Fachwissen hilft Ihnen dabei, typische und vor allem teure Fehler beim Hausverkauf während der Scheidung zu vermeiden.

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